O Decreto Municipal nº 65.148/2026, publicado em 30 de abril, estende novamente o prazo da Lei nº 17.202/2019. Quem ainda tem irregularidades em construções concluídas até julho de 2014 ganhou quatro meses extras para protocolar o pedido.
A anistia de imóveis em SP foi novamente prorrogada. Se você é proprietário de um imóvel com construção, ampliação ou reforma feita sem aprovação da Prefeitura na cidade de São Paulo, há uma boa notícia. O prefeito Ricardo Nunes assinou, em 29 de abril de 2026, o Decreto nº 65.148/2026, prorrogando o prazo da chamada Lei da Anistia para regularização de edificações na capital paulista.
Esta é a data limite para protocolar o pedido de Certificado de Regularização com base na Lei nº 17.202/2019, acompanhado de toda a documentação exigida e dos comprovantes de recolhimento das taxas e preços públicos devidos.
O que muda na prática com a anistia de imóveis em SP
O Decreto nº 65.148/2026 alterou a redação do artigo 33 do Decreto Regulamentador nº 59.164/2019, que vinha sendo sucessivamente prorrogado. O prazo anterior, que se encerraria em 30 de abril de 2026 (fixado pelo Decreto nº 64.886/2025), foi estendido por mais quatro meses.
A justificativa formal é o disposto no artigo 23 da Lei nº 18.375, de 29 de dezembro de 2025, que autorizou nova extensão considerando o tempo necessário para obtenção de documentos em cartórios e para a elaboração de projetos e laudos técnicos por arquitetos e engenheiros. A prorrogação atende a uma demanda recorrente do mercado, já que cerca de 70% dos imóveis paulistanos seguem com algum tipo de irregularidade construtiva, especialmente nas regiões periféricas.
Quem pode regularizar pela Lei nº 17.202/2019
A regularização é destinada a proprietários de imóveis construídos até 31 de julho de 2014 que apresentem alguma desconformidade em relação à legislação edilícia municipal, incluindo o Código de Obras e a antiga Lei de Uso e Ocupação do Solo (Lei nº 13.885/2004). A Lei prevê quatro modalidades de regularização, ajustadas conforme a complexidade da edificação:
- Regularização automática: aplicada de ofício a residências de baixo e médio padrão (categorias R, R1 e R2h) com isenção total de IPTU em 2014. Cerca de 200 mil unidades já foram regularizadas dessa forma desde 2020.
- Regularização declaratória básica: para residências de até 500 m² de área construída, mediante declaração no Portal de Licenciamento.
- Regularização declaratória: para edificações residenciais, comerciais, institucionais ou de serviços com até 1.500 m².
- Regularização comum: para edificações com mais de 1.500 m² ou que não se enquadrem nas modalidades anteriores.
O pedido de anistia é totalmente digital, feito pelo Portal de Licenciamento da Prefeitura de São Paulo, com envio de documentação e recolhimento das taxas aplicáveis.
Atenção: nem todo imóvel pode ser regularizado pela anistia em SP
A anistia não alcança imóveis localizados em áreas de proteção ambiental, áreas de risco geotécnico, bens tombados ou em loteamentos irregulares. Antes de iniciar o processo, vale fazer a checagem da situação cadastral do imóvel e da matrícula no Registro de Imóveis para confirmar a viabilidade da regularização.
Cada caso exige análise individualizada. Imóveis em ZEPAM, ZEPEC, áreas de mananciais (APRMs Billings e Guarapiranga), bens tombados pelo CONPRESP ou em parcelamentos do solo não registrados precisam de outras vias jurídicas, como ações específicas de regularização fundiária ou pedidos de desafetação.
Por que regularizar agora e o benefício do art. 26
Manter um imóvel irregular significa, na prática, ter um patrimônio com restrições. Sem o Certificado de Regularização e sem a averbação da construção na matrícula do Registro de Imóveis, a unidade não pode ser financiada, dificilmente é vendida pelo valor de mercado e fica vulnerável a autuações fiscais e a ações de demolição compulsória.
Há ainda um efeito patrimonial relevante e pouco comentado: ao regularizar pela Lei nº 17.202/2019, o artigo 26 prevê a remissão dos créditos tributários de IPTU pretéritos decorrentes do procedimento de regularização. Em outras palavras, a Prefeitura não pode cobrar IPTU retroativo sobre a área que foi declarada e regularizada pelo programa. Esse detalhe transforma a anistia em uma janela de oportunidade tributária, e não apenas administrativa.
Os quatro meses extras concedidos pelo Decreto nº 65.148/2026 não são tempo para procrastinar. São o tempo necessário para reunir documentação cartorial, contratar profissional habilitado, elaborar projeto e laudo técnico com ART ou RRT, e protocolar o pedido com segurança. Quem deixar para a última semana, como já aconteceu nas prorrogações anteriores, corre o risco de ver o pedido indeferido por falha documental.
Próximos passos para aproveitar a anistia de imóveis em SP
- Verificar a matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente.
- Confirmar a área cadastrada no IPTU e comparar com a área real construída.
- Contratar arquiteto ou engenheiro para elaboração do projeto técnico, com ART ou RRT registrada no respectivo conselho profissional.
- Reunir certidões municipais, estaduais e federais exigidas no Portal de Licenciamento.
- Protocolar o pedido com antecedência mínima de 30 dias antes do prazo final, evitando filas e indeferimentos por falha documental.
Ainda há tempo para regularizar com segurança jurídica e aproveitar a remissão de IPTU prevista na Lei.
Fale com a Noviello AdvocaciaBase legal: Lei Municipal nº 17.202/2019; Decreto Municipal nº 59.164/2019; Decreto Municipal nº 65.148/2026; Lei Municipal nº 18.375/2025, art. 23.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individualizada do caso concreto. A Noviello Advocacia está à disposição para avaliar a viabilidade de regularização do seu imóvel pela Lei nº 17.202/2019.
Por Mario Luiz Noviello Junior, OAB/SP 370.796 — Noviello Advocacia | Advocacia Humanizada e Tecnológica
