O Decreto Municipal nº 65.148/2026, publicado em 30 de abril, estende novamente o prazo da Lei nº 17.202/2019. Quem ainda tem irregularidades em construções concluídas até julho de 2014 ganhou quatro meses extras para protocolar o pedido.
A anistia de imóveis em SP foi novamente prorrogada. Se você é proprietário de um imóvel com construção, ampliação ou reforma feita sem aprovação da Prefeitura na cidade de São Paulo, há uma boa notícia. O prefeito Ricardo Nunes assinou, em 29 de abril de 2026, o Decreto nº 65.148/2026, prorrogando o prazo da chamada Lei da Anistia para regularização de edificações na capital paulista.
Novo prazo 30 de agosto de 2026Esta é a data limite para protocolar o pedido de Certificado de Regularização com base na Lei nº 17.202/2019, acompanhado de toda a documentação exigida e dos comprovantes de recolhimento das taxas e preços públicos devidos.
O que muda na prática com a anistia de imóveis em SP
O Decreto nº 65.148/2026 alterou a redação do artigo 33 do Decreto Regulamentador nº 59.164/2019, que vinha sendo sucessivamente prorrogado. O prazo anterior, que se encerraria em 30 de abril de 2026 (fixado pelo Decreto nº 64.886/2025), foi estendido por mais quatro meses.
A justificativa formal é o disposto no artigo 23 da Lei nº 18.375, de 29 de dezembro de 2025, que autorizou nova extensão considerando o tempo necessário para obtenção de documentos em cartórios e para a elaboração de projetos e laudos técnicos por arquitetos e engenheiros. A prorrogação atende a uma demanda recorrente do mercado, já que cerca de 70% dos imóveis paulistanos seguem com algum tipo de irregularidade construtiva, especialmente nas regiões periféricas.
Quem pode regularizar pela Lei nº 17.202/2019
A regularização é destinada a proprietários de imóveis construídos até 31 de julho de 2014 que apresentem alguma desconformidade em relação à legislação edilícia municipal, incluindo o Código de Obras e a antiga Lei de Uso e Ocupação do Solo (Lei nº 13.885/2004). A Lei prevê quatro modalidades de regularização, ajustadas conforme a complexidade da edificação:
aplicada de ofício a residências de baixo e médio padrão (categorias R, R1 e R2h) com isenção total de IPTU em 2014. Cerca de 200 mil unidades já foram regularizadas dessa forma desde 2020.
para residências de até 500 m² de área construída, mediante declaração no Portal de Licenciamento.
para edificações residenciais, comerciais, institucionais ou de serviços com até 1.500 m².
para edificações com mais de 1.500 m² ou que não se enquadrem nas modalidades anteriores.
O pedido de anistia é totalmente digital, feito pelo Portal de Licenciamento da Prefeitura de São Paulo, com envio de documentação e recolhimento das taxas aplicáveis.
Atenção: nem todo imóvel pode ser regularizado pela anistia em SP
Limitações da LeiA anistia não alcança imóveis localizados em áreas de proteção ambiental, áreas de risco geotécnico, bens tombados ou em loteamentos irregulares. Antes de iniciar o processo, vale fazer a checagem da situação cadastral do imóvel e da matrícula no Registro de Imóveis para confirmar a viabilidade da regularização.
Cada caso exige análise individualizada. Imóveis em ZEPAM, ZEPEC, áreas de mananciais (APRMs Billings e Guarapiranga), bens tombados pelo CONPRESP ou em parcelamentos do solo não registrados precisam de outras vias jurídicas, como ações específicas de regularização fundiária ou pedidos de desafetação.
Por que regularizar agora e o benefício do art. 26
Manter um imóvel irregular significa, na prática, ter um patrimônio com restrições. Sem o Certificado de Regularização e sem a averbação da construção na matrícula do Registro de Imóveis, a unidade não pode ser financiada, dificilmente é vendida pelo valor de mercado e fica vulnerável a autuações fiscais e a ações de demolição compulsória.
Há ainda um efeito patrimonial relevante e pouco comentado: ao regularizar pela Lei nº 17.202/2019, o artigo 26 prevê a remissão dos créditos tributários de IPTU pretéritos decorrentes do procedimento de regularização. Em outras palavras, a Prefeitura não pode cobrar IPTU retroativo sobre a área que foi declarada e regularizada pelo programa. Esse detalhe transforma a anistia em uma janela de oportunidade tributária, e não apenas administrativa.
Os quatro meses extras concedidos pelo Decreto nº 65.148/2026 não são tempo para procrastinar. São o tempo necessário para reunir documentação cartorial, contratar profissional habilitado, elaborar projeto e laudo técnico com ART ou RRT, e protocolar o pedido com segurança. Quem deixar para a última semana, como já aconteceu nas prorrogações anteriores, corre o risco de ver o pedido indeferido por falha documental.
Próximos passos para aproveitar a anistia de imóveis em SP
- Verificar a matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente.
- Confirmar a área cadastrada no IPTU e comparar com a área real construída.
- Contratar arquiteto ou engenheiro para elaboração do projeto técnico, com ART ou RRT registrada no respectivo conselho profissional.
- Reunir certidões municipais, estaduais e federais exigidas no Portal de Licenciamento.
- Protocolar o pedido com antecedência mínima de 30 dias antes do prazo final, evitando filas e indeferimentos por falha documental.
Ainda há tempo para regularizar com segurança jurídica e aproveitar a remissão de IPTU prevista na Lei.
Fale com a Noviello AdvocaciaLei Municipal nº 17.202/2019; Decreto Municipal nº 59.164/2019; Decreto Municipal nº 65.148/2026; Lei Municipal nº 18.375/2025, art. 23.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individualizada do caso concreto. A Noviello Advocacia está à disposição para avaliar a viabilidade de regularização do seu imóvel pela Lei nº 17.202/2019.
Por Mario Luiz Noviello Junior — Noviello Advocacia | Advocacia Humanizada e Tecnológica
Aviso editorial: este conteúdo é informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Cada caso depende de análise individualizada por advogado especializado. Conteúdo produzido em conformidade com o Provimento OAB 205/2021.
