Se algum dia comprou ou está pesquisando para comprar imóveis, já deve ter se deparado com o termo alienação fiduciária ao buscar um financiamento para compra. Mas afinal, do que se trata?
A alienação fiduciária foi um instituto estabelecido no ano de 2002, quando da especificação do novo código civil, pensado como opção à hipoteca. Está descrito no capítulo IX do título III do código supracitado.
Quando você vai adquirir um imóvel, se não tiver todo o valor necessário para pagar à vista (privilégio bastante restrito atualmente), normalmente vai precisar pedir o financiamento junto a uma instituição financeira. Para que o valor necessário seja disponibilizado, os bancos exigem o imóvel que está sendo adquirido como garantia do empréstimo – o que significa que, caso deixe de pagar o valor devido, o banco poderá retomar o seu imóvel para recuperar o valor disponibilizado.
Mas qual a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária? Basicamente se resume à qualidade da garantia para quem está dando o crédito.
A hipoteca prevê que a garantia, no caso o imóvel, pode ser utilizada para mais de um financiamento / empréstimo. Dessa forma, o imóvel sendo garantia em operações com instituições bancárias diferentes, as que não estão com a hipoteca em primeiro grau correm o risco de acabar não tendo acesso à garantia em caso de execução e não conseguir recuperar o valor emprestado. Desse modo, os juros tendem a ser mais altos, em função do risco de crédito ser maior. Atualmente essa modalidade de garantia sequer é aceita pela maioria das instituições, mesmo ainda estando prevista em lei (descrita no capítulo I do título X do Código Civil). Essa forma de garantia foi uma das causas da explosão da bolha imobiliária ocorrida nos Estados Unidos em 2007, que desencadeou uma grave crise no país. Além do subprime que eram créditos securitizados e negociados no mercado financeiro e que perderam o lastro com a explosão da bolha.
Já as regras da alienação fiduciária preveem que o imóvel é propriedade da instituição financeira e você é o fiel depositário do imóvel até que o financiamento seja totalmente quitado. O fiel depositário permanece de posse do bem, podendo fazer uso dele, mas não tem a propriedade do bem em questão. Inclusive é responsabilidade dele zelar pela conservação do imóvel. Do ponto de vista do banco que concede o empréstimo, a retomada do imóvel dado em garantia é muito mais rápida e menos dispendiosa.
Para a aquisição de um imóvel independente da condição (pronto ou a ser construído, conhecido como “na planta”) se fazem necessárias análises de documentos diversos para que a aquisição não se torne o pesadelo. Falaremos futuramente de quais são os cuidados necessários para antes de adquirir um imóvel.
Apesar disso, caso o imóvel seja o único bem e local onde reside, independente da forma de garantia utilizada, há alguns instrumentos jurídicos para tentar evitar a retomada do imóvel em caso de não pagamento. Nesse caso é indispensável a atuação do advogado e nossa equipe está totalmente disponível.
