Em 24 de julho de 2026, o Corregedor Nacional de Justiça, Ministro Mauro Campbell Marques, julgou procedente o Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000, ajuizado pela União, e suspendeu os Provimentos 172/2024 e 175/2024 do Conselho Nacional de Justiça. A decisão devolve ao mercado imobiliário a possibilidade de constituir alienação fiduciária de imóvel por instrumento particular quando o credor não integra o Sistema Financeiro da Habitação nem o Sistema Financeiro Imobiliário — como sempre autorizou, expressamente, o artigo 38 da Lei 9.514 de 1997.

Este artigo explica o que muda na prática, quais são os fundamentos jurídicos da decisão, quem ganha com o novo regime, o que continua obrigatório e como incorporadoras, credores privados, securitizadoras e adquirentes devem se preparar para operar sob o entendimento restaurado.

O que mudou, em três linhas

A escritura pública deixa de ser obrigatória para constituir alienação fiduciária de imóvel quando o credor não é banco ou entidade integrante do SFH ou do SFI. Isso alcança fintechs de crédito, securitizadoras, gestoras de FIDCs, family offices, incorporadoras que financiam a própria carteira e credores privados em geral.

O contrato particular volta a ter efeitos de escritura pública, desde que preencha os requisitos formais do artigo 38 da Lei 9.514 de 1997 e do artigo 24 da mesma lei. O registro no cartório de imóveis continua obrigatório e é ele que constitui a garantia real e transfere a propriedade fiduciária ao credor. A segurança jurídica está preservada; o que caiu foi o passo notarial que a lei nunca exigiu.

Nas palavras literais do próprio Ministro Mauro Campbell na decisão:

É preciso orientar os registradores de imóveis para que não recusem a recepção, qualificação ou registro de instrumento particular com efeitos de escritura pública que preencha os requisitos legais.Min. Mauro Campbell Marques · Corregedor Nacional de Justiça · 24.07.2026

Um monopólio criado por provimento, não por lei

Desde 1997, quando a Lei 9.514 instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário e disciplinou a alienação fiduciária de imóvel, o artigo 38 é claríssimo:

Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes de sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.Art. 38 · Lei 9.514/1997

Durante quase três décadas, o mercado operou com base na leitura ampla desse dispositivo. Bancos, securitizadoras, fintechs, credores privados e incorporadoras contrataram alienação fiduciária por instrumento particular. A prática foi consolidada, alimentou a expansão da securitização imobiliária — hoje com R$ 250 bilhões de estoque em Certificados de Recebíveis Imobiliários, segundo a ANBIMA — e viabilizou o crescimento acelerado do home equity brasileiro.

Em 2024, entretanto, o CNJ publicou os Provimentos 172 e 175, que alteraram o Código Nacional de Normas da Corregedoria e passaram a exigir escritura pública sempre que o credor não fosse integrante do SFH ou do SFI. Na prática, os provimentos encolheram a leitura do artigo 38, criaram um monopólio dos tabelionatos de notas sobre uma parcela relevante do mercado imobiliário e impuseram um custo transacional que a lei nunca autorizou.

A União, por meio da Advocacia-Geral da União, foi ao próprio CNJ contra os provimentos. E venceu.

Por que a decisão do Ministro Mauro Campbell é tecnicamente correta

O fundamento central da decisão é hermenêutico e de política pública. O relator considerou plausível a interpretação mais ampla do artigo 38 da Lei 9.514 de 1997. Três razões sustentam essa leitura.

Primeiro, o texto legal não distingue. O artigo 38 não condicionou a validade do instrumento particular à natureza do credor. Ao restringir a via aos entes do SFH e do SFI, os provimentos de 2024 acrescentaram exigência que a lei não fez — o que é vedado ao regulamento administrativo por força do artigo 5º, inciso II, da Constituição Federal.

Segundo, o artigo 108 do Código Civil não se aplica. O dispositivo geral que exige escritura pública para negócios envolvendo direitos reais imobiliários acima de trinta salários mínimos tem ressalva expressa em sua parte inicial: “não dispondo a lei em contrário”. E a Lei 9.514 de 1997, norma especial, dispõe em contrário justamente no artigo 38. O princípio é elementar: lex specialis derogat generali.

Terceiro, coerência com o Marco das Garantias. A Lei 14.711 de 2023 ampliou instrumentos para expandir o crédito com garantia real — permite recarga de alienação fiduciária, extensão da garantia para novas dívidas, agente de garantias e cross default. Todo o sentido da reforma foi destravar o crédito, reduzir o custo transacional e ampliar o acesso. Reintroduzir a escritura pública obrigatória para credores fora do SFH ou do SFI ia na contramão explícita da política legislativa nacional dos últimos anos.

Quem ganha com a decisão: um retrato em números

O impacto da decisão não é abstrato. Ele se mede em bilhões de reais que voltam ao ciclo produtivo do crédito imobiliário. A tabela abaixo resume o cenário econômico em que o CNJ tomou a decisão.

Home equity, o produto que mais cresce no crédito imobiliário

No primeiro semestre de 2026, as concessões de home equity — modalidade de crédito com garantia de imóvel — atingiram R$ 6,67 bilhões, alta de 30,9% frente ao mesmo período de 2025. É o maior volume da série histórica da ABECIP, iniciada em 2018. O estoque total chega a R$ 34,1 bilhões, com avanço de 27% em um ano. Cada operação de home equity depende de alienação fiduciária. Cada operação com credor fora do SFH ou do SFI — que é a maioria dos novos entrantes, incluindo fintechs, gestoras de FIDCs e securitizadoras — precisava, com os provimentos de 2024, passar pelo cartório de notas. Não precisa mais.

Securitização e Certificados de Recebíveis Imobiliários

O mercado de CRI acumula R$ 250 bilhões de estoque em 2026, segundo dados da ANBIMA. Certificados lastreados em créditos com garantia de alienação fiduciária ganham fluidez operacional: o originador constrói a carteira sem depender do trâmite notarial, reduz o time-to-market em dias e libera capacidade nas mesas de originação.

Operações empresariais que se beneficiam diretamente

Financiamento entre empresas, dação em pagamento, permuta com torna, empréstimo intercompany, sale and leaseback com alienação fiduciária. Toda operação corporativa que usa imóvel como garantia deixa de acumular o custo notarial. Em uma operação de R$ 10 milhões, com emolumentos de escritura pública típicos entre 1% e 2% do valor, isso representa R$ 100 mil a R$ 200 mil economizados por contrato.

O consumidor final

Segundo estimativa da CBIC divulgada logo após a decisão, a economia pode variar entre 0,8% e 2% do valor do imóvel, representando impacto agregado entre R$ 2,1 bilhões e R$ 5,2 bilhões por ano para o mercado. Fernando Guedes, Vice-Presidente Jurídico da CBIC, foi direto após o julgamento: a medida “restabelece uma situação que é praticada há anos” e “garante mais autonomia e segurança jurídica, melhorando o ambiente de negócio”.

A objeção corporativa e por que ela não se sustenta

Setores ligados aos tabelionatos de notas argumentam que a escritura pública oferece uma camada de verificação — o tabelião confere identidade, capacidade civil, ausência de vícios de consentimento. É verdade que o notário exerce fé pública. Mas o argumento não sobrevive à análise técnica em três frentes.

O registrador de imóveis também exerce qualificação registral. Nenhum contrato particular chega ao fólio real sem passar pelo crivo técnico do Oficial do RI, que verifica requisitos formais, capacidade das partes, compatibilidade da garantia com o histórico da matrícula e presença dos elementos do artigo 24 da Lei 9.514 de 1997 — valor do imóvel, prazo de carência, indicação do fiduciário, cláusula de constituição da propriedade fiduciária e cláusula sobre procedimento em caso de inadimplemento. A porta de entrada mudou; a fiscalização técnica, não.

Fraude não é problema de escritura, é problema de identificação. As mesmas ferramentas antifraude — biometria, certificado digital ICP-Brasil, cadastro positivo, consulta à Receita Federal e cartórios de protesto — estão disponíveis para o instrumento particular. Aliás, as plataformas eletrônicas de assinatura, disciplinadas pela Medida Provisória 2.200-2 de 2001 e pela Lei 14.063 de 2020, trazem trilha de auditoria muito mais robusta do que uma assinatura física reconhecida em cartório.

O custo social do monopólio é maior do que seu benefício. Impor um custo de 1% a 2% do valor do imóvel — que se acumula sobre ITBI, registro, honorários e avaliação — reduz a viabilidade do crédito, especialmente para operações menores. O consumidor de classe média paga a conta. O tabelião não devolve o valor caso haja execução no primeiro leilão.

O Ministro Mauro Campbell não desconstruiu a função notarial. Devolveu-lhe o espaço que a lei realmente lhe dá. Onde a escritura é obrigatória — compra e venda direta sem financiamento com alienação fiduciária, doação, permuta pura acima de trinta salários mínimos — ela continua obrigatória. Onde o legislador previu alternativa expressa, no artigo 38 da Lei 9.514 de 1997, a alternativa volta a existir.

O que continua obrigatório (não confundir)

É preciso separar o que caiu do que permanece. O que a decisão do CNJ dispensa é apenas a escritura pública lavrada em tabelionato de notas para a constituição da alienação fiduciária. Tudo o mais que garante a segurança jurídica da operação continua rigorosamente em vigor.

• Registro no cartório de imóveis da alienação fiduciária. Sem registro, não há garantia real. A propriedade fiduciária só se constitui pelo registro, nos termos do artigo 23 da Lei 9.514 de 1997.
• Requisitos formais do artigo 24 da Lei 9.514 de 1997 no contrato particular: valor do imóvel, prazo de carência, indicação do fiduciário, cláusula de constituição da propriedade fiduciária e cláusula sobre leilão e purgação da mora.
• Emissão de guia e recolhimento do ITBI, quando devido. O município cobra pela transmissão, não pela via da constituição.
• Certidões pessoais e reais — do imóvel e das partes — que o RI exige na qualificação registral.
• Avaliação do imóvel para fins de valor mínimo do primeiro leilão, na forma do artigo 27 da Lei 9.514 de 1997.
• Assinaturas com valor jurídico: reconhecidas presencialmente em cartório de notas ou assinatura eletrônica avançada ou qualificada, nos termos da Lei 14.063 de 2020.

Ou seja, nada do que garante a operação foi desmontado. Apenas o passo notarial redundante deixou de ser obrigatório para o credor privado.

Recomendações práticas para incorporadoras, credores e adquirentes

A decisão do CNJ produz efeitos imediatos e demanda ajustes rápidos em minutas, fluxos operacionais e cultura contratual. Sete recomendações concretas para quem opera no mercado imobiliário.

• Revisar minutas-padrão de contratos de compra e venda com alienação fiduciária para acolher expressamente a via do instrumento particular com efeitos de escritura pública, com previsão dos requisitos do artigo 38 e do artigo 24 da Lei 9.514 de 1997.
• Ajustar o fluxo operacional de securitizadoras e fintechs de crédito para direcionar contratos diretamente ao registro de imóveis, sem passar pelo tabelionato de notas. Ganho médio de dias em cada ciclo, com liberação de equipe jurídica para operações mais complexas.
• Adotar assinatura eletrônica qualificada, com base em certificado ICP-Brasil, ou avançada nos termos da Lei 14.063 de 2020, com trilha de auditoria completa. Isso reforça a validade probatória em eventual disputa judicial.
• Manter controle de KYC e AML robusto. Mesmo sem passagem no tabelionato, o credor tem dever regulatório de identificar as partes e checar aptidão para o negócio.
• Padronizar a due diligence documental: matrícula atualizada com no máximo 30 dias, certidões negativas do imóvel e das partes, IPTU quitado e ausência de bloqueios judiciais ou administrativos.
• Preparar-se para eventual resistência do RI local. Alguns cartórios podem, por hábito ou orientação divergente, resistir inicialmente ao contrato particular. A decisão do CNJ é clara: recusar registro de instrumento particular formal e materialmente válido é conduta que a Corregedoria Nacional já orientou a evitar.
• Adaptar contratos empresariais — dação em pagamento, permuta com garantia, empréstimo intercompany, sale and leaseback com alienação fiduciária — para explorar a via particular. O fee notarial deixa de ser custo obrigatório em toda essa família de operações.

Perguntas frequentes

A decisão vale para qualquer alienação fiduciária de imóvel?

Ela vale para os casos em que o credor não integra o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) nem o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) — que é, precisamente, o universo alcançado pelos Provimentos 172 e 175 de 2024, agora suspensos. Para bancos do SFH/SFI, a alienação fiduciária por instrumento particular sempre foi admitida e não houve controvérsia. Para todos os demais credores — fintechs, securitizadoras, gestoras, family offices, incorporadoras que financiam a própria carteira — a via particular volta a estar disponível.

O contrato particular precisa ir ao cartório de imóveis?

Sim, obrigatoriamente. O registro no cartório de imóveis é o que constitui a propriedade fiduciária em favor do credor e a garantia real. Sem registro, o contrato não gera o efeito de alienação fiduciária previsto na Lei 9.514 de 1997. O que a decisão dispensa é apenas a passagem pelo tabelionato de notas para lavratura da escritura; a passagem pelo cartório de registro de imóveis permanece obrigatória.

Quanto se economiza deixando de usar escritura pública?

Depende do valor do imóvel e da tabela de emolumentos do estado. Em São Paulo, a escritura pública em tabelionato de notas custa entre 1% e 2% do valor do bem, conforme faixa da tabela TJ-SP 2026. Em um imóvel de R$ 500 mil, isso representa aproximadamente R$ 5 mil a R$ 10 mil economizados por operação. A CBIC estima impacto agregado de R$ 2,1 bilhões a R$ 5,2 bilhões por ano no mercado nacional.

Como fica a segurança jurídica sem a chancela do tabelião?

Preservada. O registrador de imóveis exerce qualificação registral rigorosa, verificando requisitos formais, capacidade das partes, compatibilidade com o histórico da matrícula e presença dos elementos do artigo 24 da Lei 9.514 de 1997. As ferramentas antifraude — biometria, certificado digital ICP-Brasil, consulta a bases oficiais — estão disponíveis para o instrumento particular e, com assinatura eletrônica qualificada, oferecem trilha de auditoria muitas vezes superior à da via presencial.

A decisão pode ser revertida?

A decisão do Corregedor Nacional é da própria estrutura administrativa do CNJ. Pode haver, em tese, novo pedido de providências ou provimento superveniente que reintroduza a exigência, mas a fundamentação jurídica da decisão — leitura literal do artigo 38 da Lei 9.514 de 1997 combinada com o artigo 108 do Código Civil na sua ressalva expressa — é sólida e alinhada ao Marco das Garantias. Reverter exigiria mudança legislativa, não apenas administrativa.

Uma decisão que corrige o rumo

A decisão do Ministro Mauro Campbell no Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000 não é uma revolução no direito imobiliário. É a correção de um desvio administrativo que, entre 2024 e julho de 2026, restringiu ilegitimamente o alcance do artigo 38 da Lei 9.514 de 1997 e criou um custo transacional bilionário para o mercado.

Ao devolver aos credores fora do SFH e do SFI a possibilidade de contratar por instrumento particular, o CNJ reafirma a hierarquia normativa — regulamento não pode restringir onde a lei permite —, preserva a segurança jurídica com o registro no RI como filtro técnico da garantia, amplia o acesso ao crédito nos segmentos que mais crescem e libera capital produtivo estimado entre R$ 2,1 e R$ 5,2 bilhões por ano, que sai do custo notarial e volta ao setor produtivo, ao consumidor e ao investidor.

O monopólio quebrado não é o do serviço notarial em si, que segue essencial em muitas transações. É o monopólio sobre uma parcela do mercado que a lei jamais reservou aos tabeliães. Devolver essa parcela ao instrumento particular é fazer valer o que o legislador escreveu em 1997 e ratificou, em várias reformas, até chegar ao Marco das Garantias em 2023. O direito imobiliário, quando bem interpretado, é ferramenta de expansão econômica. A decisão do CNJ está nesse lado da história.