Você tem um terreno em ZEIS, estuda uma permuta com incorporadora ou avalia um empreendimento com unidades de interesse social em São Paulo. Os números que sustentavam essa conta mudaram: o Decreto Municipal 64.895, de 5 de janeiro de 2026, atualizou as faixas de renda e os preços máximos de venda de HIS e HMP em São Paulo. E a mudança não é apenas habitacional. Ela mexe no potencial construtivo do lote, no ITBI da aquisição e no enquadramento do projeto nas faixas do Minha Casa, Minha Vida. Este artigo organiza as três camadas que precisam ser lidas em conjunto antes do próximo movimento.
A leitura combinada importa porque cada camada conversa com a outra: a faixa de renda define o público e o preço-teto da unidade, o regime urbanístico define quanto se pode construir, e a camada fiscal e federal define o custo de aquisição e o subsídio disponível. Tratar uma delas isoladamente é a origem dos erros mais caros que chegam ao escritório.
O que são HIS e HMP no zoneamento de São Paulo
HIS é a Habitação de Interesse Social e HMP é a Habitação de Mercado Popular. As duas categorias nascem do Plano Diretor Estratégico de São Paulo (Lei Municipal 16.050/2014) e operam dentro da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, a LPUOS (Lei Municipal 16.402/2016). Na prática, são regimes de produção habitacional com destinação vinculada a faixas de renda: quem constrói HIS ou HMP aceita um teto de preço e um público definido, e em troca recebe incentivos urbanísticos e fiscais relevantes.
HIS se divide em duas faixas. HIS-1 atende as famílias de menor renda e HIS-2 uma faixa intermediária. HMP é o degrau seguinte, voltado ao mercado popular. O enquadramento de cada unidade é definido pela renda familiar ou per capita do adquirente e pelo preço máximo de venda, e não pela localização do empreendimento.
Esses regimes já passaram por turbulência judicial recente. Quem acompanhou a liminar que suspendeu regras de HIS e HMP no zoneamento paulistano sabe que o tema é sensível e que a segurança jurídica depende de leitura atualizada da norma.
As novas faixas de HIS e HMP no Decreto 64.895/2026
O Decreto 64.895/2026 cumpre o que determina o artigo 46 do Plano Diretor: atualizar as faixas de renda conforme o salário mínimo e corrigir os preços-teto pelo INCC, o Índice Nacional de Custo da Construção. Com o salário mínimo federal de R$ 1.621,00, os valores de 2026 ficaram assim:
| Categoria | Renda familiar mensal | Renda per capita | Preço máximo da unidade |
|---|---|---|---|
| HIS-1 | até R$ 4.863,00 | até R$ 810,50 | R$ 276.102,20 |
| HIS-2 | até R$ 9.726,00 | até R$ 1.621,00 | R$ 383.636,74 |
| HMP | até R$ 16.210,00 | até R$ 2.431,50 | R$ 537.672,71 |
O preço-teto é o limite de comercialização da unidade enquadrada. Para o incorporador, ele define a equação de viabilidade. Para o terrenista que permuta, define o valor de referência das unidades que receberá. E para o comprador, define quem pode adquirir o quê: o enquadramento de renda é requisito de destinação, não formalidade.
Incentivos urbanísticos: o que o regime HIS/HMP destrava no lote
A contrapartida pela destinação social está no regime urbanístico diferenciado, hoje desenhado pelo Decreto Municipal 63.728/2024. Os quatro incentivos de maior impacto econômico são estes:
o empreendimento HIS/HMP pode construir até quatro vezes a área do terreno mesmo fora dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, onde o zoneamento comum costuma limitar o potencial a patamares bem inferiores.
a contrapartida financeira paga ao Município pelo direito de construir acima do coeficiente básico fica menor, melhorando a margem do projeto.
menos área de garagem obrigatória, mais área vendável.
quando a altura da edificação não supera 1,5 vez a largura da via, o projeto aproveita melhor a implantação no lote.
pense no caso hipotético do Sr. Antonio, dono de um terreno de 1.000 m² em bairro de miolo, fora de eixo, herdado da família. Pelo zoneamento comum da zona mista, o potencial construtivo dele ficaria em torno de duas vezes a área do terreno. Enquadrado em HIS/HMP, o mesmo lote comporta até 4.000 m² de área computável, com outorga mais barata e menos vagas obrigatórias. Na permuta com a incorporadora, esse delta de potencial é exatamente o que valoriza o terreno dele. Sem conhecer o regime, o Sr. Antonio negociaria o lote pela metade do que ele pode render.
Esse ganho de potencial fora de eixo segue sendo o ponto mais subexplorado pelo mercado. E é também o motivo pelo qual a análise do lote precisa cruzar a LPUOS com o regime especial: zona, ZEIS, áreas ambientais e tombamento alteram o resultado caso a caso. Para quem está do lado do proprietário do terreno, vale a leitura complementar sobre o que todo permutante terrenista precisa saber sobre imóveis HIS e HMP.
A camada fiscal: ITBI reduzido e o lock-in de 30 anos
O enquadramento HIS também repercute no custo de transmissão. A legislação paulistana prevê redução de ITBI para as aquisições de unidades HIS-1 e HIS-2, o que alivia o caixa do adquirente no momento mais sensível da compra. Há ainda previsão de cota-parte mínima de terreno reduzida, o que viabiliza unidades menores e mais acessíveis.
o benefício tem âncora de longo prazo. A destinação de interesse social fica averbada na matrícula com travamento de 30 anos. Isso significa que a unidade permanece vinculada ao regime, com reflexos sobre revenda, preço e perfil do comprador futuro. Para o investidor, o lock-in afeta liquidez e estratégia de saída e precisa entrar na conta antes da aquisição, não depois.
HIS, HMP e MCMV: a articulação com as faixas federais
A terceira camada é federal. O Minha Casa, Minha Vida (Lei 14.620/2023) trabalha com faixas próprias de renda urbana, e o enquadramento municipal conversa com elas. A correspondência prática é esta:
dialoga com a Faixa Urbano 1 do MCMV, renda familiar até R$ 3.200,00.
dialoga com a Faixa Urbano 2, renda entre R$ 3.200,01 e R$ 4.700,00.
dialoga com as Faixas 3 e 4, renda até R$ 12.000,00.
A articulação importa porque o subsídio federal e as condições de financiamento do comprador dependem da faixa MCMV, enquanto o regime urbanístico e o preço-teto dependem do enquadramento municipal. São réguas diferentes medindo públicos parecidos. Errar a faixa elegível na concepção do produto significa descobrir, já na comercialização, que o comprador-alvo não acessa o subsídio que sustentava a velocidade de vendas projetada.
O risco da leitura isolada
Sem a leitura combinada das três camadas, o projeto pode:
- Subutilizar o Coeficiente de Aproveitamento de até 4,0 fora de eixo, deixando potencial construtivo e valor de permuta na mesa.
- Pagar ITBI integral onde caberia a redução por enquadramento HIS.
- Errar a faixa MCMV elegível e perder o subsídio federal que viabiliza o repasse das unidades.
Cada um desses erros tem origem no mesmo ponto: tratar HIS e HMP como tema só de habitação, quando na verdade é tema de zoneamento, de tributo e de financiamento ao mesmo tempo.
Perguntas frequentes
Qual é a renda máxima para comprar imóvel HIS em São Paulo em 2026?
Pelo Decreto 64.895/2026, a renda familiar mensal vai até R$ 4.863,00 na HIS-1 e até R$ 9.726,00 na HIS-2. Também há réguas de renda per capita: R$ 810,50 e R$ 1.621,00, respectivamente. Para HMP, o limite é de R$ 16.210,00 de renda familiar.
Imóvel HIS paga menos ITBI em São Paulo?
Sim. A legislação municipal prevê redução de ITBI para aquisições de unidades HIS-1 e HIS-2. Em contrapartida, a destinação de interesse social fica averbada na matrícula por 30 anos, o que vincula a unidade ao regime e repercute na revenda.
Vale a pena permutar um terreno para empreendimento HIS ou HMP?
Depende da leitura combinada do lote: zona da LPUOS, eventual ZEIS, incentivos do regime especial e perfil das unidades. O Coeficiente de Aproveitamento de até 4,0 fora de eixo costuma valorizar terrenos de miolo de bairro, mas o resultado varia conforme as condicionantes específicas do imóvel, como áreas ambientais e tombamento. A análise técnica prévia é o que define o valor real da permuta.
Antes do próximo movimento, leia o lote por inteiro
O Decreto 64.895/2026 não trouxe apenas números novos. Ele reposicionou a régua de um regime que combina zoneamento, tributo e financiamento federal. Três pontos resumem este artigo:
- As faixas de renda e os preços-teto de HIS e HMP foram atualizados conforme o salário mínimo de R$ 1.621,00 e o INCC, nos termos do artigo 46 do Plano Diretor.
- O regime destrava incentivos urbanísticos de alto impacto, com destaque para o Coeficiente de Aproveitamento de até 4,0 mesmo fora de eixo.
- ITBI reduzido, lock-in de 30 anos e articulação com as faixas do MCMV (Lei 14.620/2023) completam a equação e precisam ser lidos em conjunto.
Cada lote tem condicionantes próprias de zoneamento, ZEIS, áreas ambientais e tombamento. A avaliação documental e urbanística prévia é o que separa um bom enquadramento de um problema averbado por 30 anos.
Aviso editorial: este conteúdo é informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Cada caso depende de análise individualizada por advogado especializado. Conteúdo produzido em conformidade com o Provimento OAB 205/2021.
