Reforma tributária aluguel: quem paga IBS e CBS em 2026
A reforma tributária aluguel deixou de ser um debate acadêmico e passou a ser um problema concreto na vida do proprietário brasileiro. Em primeiro lugar, a Emenda Constitucional 132/2023 e a Lei Complementar 214/2025 reorganizaram a tributação do consumo no país. Em segundo lugar, criaram o IVA dual brasileiro com a CBS federal e o IBS subnacional. Por consequência, atingiram em cheio o mercado de locação de imóveis. Para quem sempre declarou aluguel pelo carnê-leão sem maiores complicações, a notícia desconforta: dependendo do número de imóveis e do volume de receita, a pessoa física passa a ser contribuinte de IBS e CBS, com obrigações acessórias inéditas para quem nunca emitiu nota fiscal na vida.
Portanto, este artigo explica em linguagem direta, com base na lei vigente, quando o proprietário pessoa física se torna contribuinte. Além disso, apresenta a carga tributária efetiva no regime geral e analisa criticamente o regime de transição opcional, que muitos consultores apresentam como solução automática mas, na maior parte dos casos, custa mais caro nos primeiros anos da reforma. Por fim, oferece um roteiro prático de preparação para 2026.
Sumário
1. O que muda na reforma tributária aluguel
Antes de tudo, vale lembrar que a reforma tributária aluguel substitui o modelo antigo por um IVA dual. Em primeiro lugar, a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal, substitui PIS e Cofins. Em segundo lugar, o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência compartilhada entre estados e municípios, substitui ICMS e ISS. Em essência, os dois tributos compartilham base de cálculo, regras e fato gerador, conforme texto da Lei Complementar 214/2025.
Três impactos diretos sobre o aluguel
Primeiro, o aluguel passa a integrar o campo de incidência do IBS e da CBS. Antes, a locação não era atingida por ICMS nem por ISS, conforme entendimento consolidado do Supremo Tribunal Federal. Agora, contudo, há tributação específica, com regra própria.
Segundo, o setor recebe redutores setoriais relevantes. A locação tem redução de 70% sobre a alíquota padrão. Considerando a alíquota de referência estimada em 28%, a alíquota efetiva da locação fica em torno de 8,40%, sendo 5,60% de IBS e 2,80% de CBS.
Terceiro, IPTU, taxa de lixo e cota condominial são excluídos da base de cálculo. Assim, o imposto incide apenas sobre o valor do aluguel. Além disso, os documentos fiscais precisam discriminar cada item separadamente. Por consequência, acabaram os “pacotes” com aluguel, IPTU e condomínio em um valor único.
⚖️ Saiba que: a alíquota de referência é o percentual padrão do IVA dual aplicável a operações sem benefício setorial. A redução de 70%, por sua vez, é específica para locação e bens imóveis e foi instituída pela LC 214/2025. A alíquota final ainda depende de definição pelo Senado Federal e pode oscilar.
Exemplo prático. O Sr. Antônio aluga uma sala comercial por R$ 5.000 mensais, mais R$ 800 de condomínio e R$ 200 de IPTU. Pelo novo regime, o IBS e a CBS incidem apenas sobre os R$ 5.000 do aluguel, gerando aproximadamente R$ 420 de tributo. Portanto, o recibo precisa discriminar aluguel, condomínio e IPTU em linhas separadas, sob pena de o locatário não conseguir aproveitar o crédito quando for pessoa jurídica.
2. Quando a pessoa física se torna contribuinte
Esta é a pergunta que mais aflige o pequeno proprietário. Por isso, a resposta exige precisão.
De modo geral, a regra é simples: pessoa física não é contribuinte de IBS e CBS. Ou seja, a locação ocasional de um imóvel da família, o aluguel de uma sala que herdou e a temporada esporádica da casa de praia, em princípio, não atraem os novos tributos. Contudo, a exceção começa quando a atividade deixa de ser ocasional e ganha contornos de exploração econômica. Nesse contexto, a LC 214/2025 estabelece dois critérios objetivos cumulativos.
Critério 1: ano-calendário anterior
O proprietário se torna contribuinte se, no ano anterior, sua receita total com locação tiver superado R$ 240.000 (valor atualizado anualmente pelo IPCA) e ele tiver, simultaneamente, mais de três imóveis distintos locados.
Critério 2: ano-calendário corrente
Mesmo que no ano anterior o proprietário não preenchesse os requisitos, ele passa a ser contribuinte no decorrer do próprio ano se a receita superar R$ 288.000 (20% acima do limite anterior) e ele tiver mais de três imóveis distintos locados.
Os dois requisitos são cumulativos
Em primeiro lugar, não basta superar o valor da receita; é preciso ter mais de três imóveis. Em segundo lugar, tampouco basta ter quatro imóveis se a receita ficar abaixo do piso. Em outras palavras, o legislador quis capturar o proprietário que exerce atividade econômica de locação e não o herdeiro que recebe três aluguéis modestos.
⚖️ Saiba que: a expressão “imóveis distintos” gerou dúvida prática. Por exemplo, vagas de garagem com matrículas individualizadas, alugadas em conjunto com a sala comercial principal, são imóveis distintos? A LC 214/2025 não esclarece. Contudo, o regulamento, ainda em fase de finalização pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS, deve resolver a questão. De toda forma, a leitura conservadora considera cada matrícula um imóvel.
Exemplo prático. A Sra. Cláudia possui dois apartamentos residenciais em São Paulo, alugados por R$ 6.000 cada, somando R$ 144.000 anuais. Mesmo que a receita cresça, ela não se torna contribuinte de IBS/CBS, pois tem apenas dois imóveis. Por outro lado, o Dr. Roberto possui cinco salas comerciais alugadas no Itaim, com receita anual de R$ 320.000. Assim, ele preenche os dois critérios, supera os R$ 288.000 do ano corrente e tem mais de três imóveis. Portanto, passa a ser contribuinte de IBS e CBS, com obrigação de emitir documento fiscal e recolher os tributos.
3. Alíquota efetiva: 8,40% sobre o aluguel
Quando o proprietário pessoa física é classificado como contribuinte, ou quando o imóvel está em pessoa jurídica que explora locação, a tributação obedece a uma estrutura específica.
Como se forma a alíquota efetiva
Em primeiro lugar, a alíquota de referência do IVA dual é estimada em 28%. Em seguida, aplica-se redutor de 70% para operações de locação e cessão onerosa de bens imóveis. Por consequência, a alíquota efetiva fica em 8,40%, repartida em 5,60% de IBS e 2,80% de CBS.
Redutor social para locação residencial
Adicionalmente, para locações residenciais há um redutor social. Em outras palavras, do valor do aluguel deduz-se R$ 600 por mês e por imóvel antes da aplicação da alíquota, até o limite da própria base. Em geral, o alívio é mais sensível em aluguéis menores, onde a fração proporcional do redutor é maior.
Aproveitamento de créditos
Além disso, a pessoa física contribuinte e a pessoa jurídica do Lucro Presumido, fora do regime de transição, podem aproveitar créditos de IBS e CBS sobre insumos vinculados ao imóvel. Entre eles, obras de manutenção, serviços de administração e despesas operacionais. Contudo, esses fornecedores precisam ser, eles próprios, contribuintes do regime geral.
⚖️ Saiba que: o crédito de IBS/CBS depende do efetivo recolhimento pelo fornecedor. Por isso, o sistema chamado split payment, previsto na LC 214/2025, separa automaticamente o valor do tributo no momento do pagamento bancário. Em consequência, garante que o tributo chegue ao fisco e libere o crédito ao adquirente.
Exemplo prático. O Sr. Eduardo é contribuinte de IBS/CBS e aluga um apartamento residencial por R$ 2.500 mensais. Em primeiro lugar, aplica-se o redutor social de R$ 600, restando base de R$ 1.900. Em seguida, sobre essa base incide a alíquota de 8,40%, gerando R$ 159,60 de tributo no mês. Por outro lado, se o mesmo imóvel fosse comercial, sem direito ao redutor social, o tributo seria de R$ 210,00 sobre os R$ 2.500 integrais.
4. Regime de transição opcional: vale a pena travar 3,65%?
Esta é a parte da reforma tributária aluguel onde a maior parte das análises erra a conta. À primeira vista, travar a tributação em 3,65% até 2033 parece ótimo frente aos 8,40% do novo regime. Contudo, essa comparação ignora um detalhe decisivo: o novo regime não nasce em 8,40%. Em primeiro lugar, ele cresce gradualmente entre 2026 e 2033. Em segundo lugar, durante boa parte desse período fica abaixo dos 3,65%.
O que diz o cronograma da LC 214/2025
A LC 214/2025 escalona a entrada do CBS e do IBS ao longo de oito anos. Em 2026, vigora apenas alíquota simbólica de 1%. Em 2027, com a extinção de PIS e Cofins, a CBS sobe para 2,79%. Em seguida, o IBS começa a ser introduzido fracionadamente entre 2029 e 2032. Por fim, em 2033 o sistema entra em vigor pleno, com os 8,40% efetivos. Portanto, a alíquota total do novo regime evolui ano a ano: 1% em 2026, 2,89% em 2027 e 2028, 3,36% em 2029, 3,92% em 2030, 4,48% em 2031, 5,04% em 2032 e finalmente 8,40% a partir de 2033.
⚠️ O ponto de virada é 2030. Em outras palavras, durante quatro anos (2026 a 2029), o novo regime é mais barato que os 3,65% da transição. Apenas a partir de 2030 a transição começa a compensar.
A conta acumulada nos primeiros quatro anos
Para um proprietário com receita anual de R$ 100.000, a diferença é direta. Em primeiro lugar, no novo regime ele recolheria, ao longo de 2026 a 2029, cerca de R$ 10.140 (1% + 2,89% + 2,89% + 3,36% sobre R$ 100.000). Em segundo lugar, na transição teria recolhido fixos R$ 14.600 nos mesmos quatro anos (3,65% × 4 × R$ 100.000). Por consequência, a transição custaria R$ 4.460 a mais nesse intervalo. Em síntese, quem opta pela transição paga adiantado para se proteger de uma alíquota maior que ainda não chegou.
Para quem a transição realmente compensa
A transição faz sentido apenas em situações específicas. Em primeiro lugar, contratos comerciais de muito longo prazo que ultrapassam 2033 com folga, como built-to-suit de 15 anos, locações de shopping center e contratos atípicos. Em segundo lugar, casos em que o proprietário não tem créditos relevantes sobre insumos para aproveitar no regime geral. Em terceiro lugar, situações nas quais a previsibilidade vale mais que a economia, como em locações ancorando operações de capital de giro ou financiamentos. Por outro lado, contratos curtos que se encerram naturalmente entre 2026 e 2029 não devem ser travados na transição. Aliás, o oposto é verdadeiro: nesse período, o ideal é estar no novo regime.
Estratégia recomendada para contratos vencendo na transição
Quando o contrato vence durante o período de transição (2026 a 2032), a recomendação muda completamente. Antes de tudo, o proprietário deve deixar o contrato vencer naturalmente. Em seguida, deve firmar a renovação já no novo regime pós-reforma. Adicionalmente, conquista direito a créditos sobre insumos que não tem na transição. Por fim, captura o redutor social residencial de R$ 600 mensais que a transição também veda. Em outras palavras, entrar no novo regime cedo é a tese economicamente correta para a maioria dos proprietários.
Exemplo prático. A Sra. Marlene tem contrato de locação não residencial firmado em 2022, com vencimento em dezembro de 2027 e receita mensal de R$ 8.000. Em primeiro lugar, se permanecer no contrato atual sem optar pela transição, recolhe 1% em 2026 e 2,89% em 2027, totalizando aproximadamente R$ 3.733 nos dois anos. Em segundo lugar, se optasse pela transição, pagaria 3,65% nos dois anos, totalizando R$ 7.008. Por consequência, a transição teria custado mais que o dobro. Portanto, quando o contrato vencer no fim de 2027, a estratégia correta é firmar novo contrato direto no regime pós-reforma, com créditos sobre insumos e redutor social.
Requisitos formais da opção
Caso o caso justifique optar pela transição, há requisitos cumulativos. Para contratos não residenciais, exige-se contrato firmado até a publicação da LC 214/2025, com data comprovada por reconhecimento de firma ou assinatura eletrônica, e registro em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025 (prazo encerrado), ou disponibilização à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS. Para contratos residenciais, exige-se contrato firmado até a publicação da LC 214/2025, ou comprovação de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao primeiro mês. Adicionalmente, a opção pela transição é irrevogável e não pode ser desfeita até o término do prazo. Por fim, há obrigação de escrituração contábil segregada para o imóvel objeto da opção.
A decisão precisa ser tomada contrato a contrato
Em síntese, não existe resposta universal. Por um lado, contratos longos travando posição até 2035 ou 2040 podem se beneficiar da transição. Por outro lado, contratos curtos vencendo até 2029 quase sempre saem perdendo na transição. Por isso, recomenda-se simulação numérica caso a caso, considerando o prazo restante do contrato, a alíquota anual projetada, o volume de créditos potenciais sobre insumos e o redutor social aplicável. Para uma análise comparativa entre permanecer pessoa física ou estruturar uma holding patrimonial imobiliária, recomenda-se consulta especializada.
5. Como o proprietário deve se preparar agora
A primeira etapa é o diagnóstico. Em outras palavras, você precisa saber, com precisão, em qual cenário se encontra. Por isso, use estas três perguntas como filtro inicial.
Diagnóstico em três perguntas
Primeiramente, quantos imóveis distintos você tem em locação hoje? Se forem três ou menos, você não preenche o critério objetivo de habitualidade, qualquer que seja a receita. Portanto, continua tributado pelo IRPF (carnê-leão) sem incidência de IBS e CBS.
Em seguida, qual foi sua receita total com locações no ano-calendário anterior? Se ficou abaixo de R$ 240.000 (atualizado pelo IPCA), você não se enquadra pelo critério retrospectivo. Contudo, acompanhe mês a mês a receita do ano corrente. Se cruzar a marca de R$ 288.000, vira contribuinte no próprio ano.
Por fim, seu contrato vence durante a transição (2026 a 2032)? Se sim, a recomendação geral é deixar vencer e firmar a renovação já no novo regime pós-reforma. Como o novo regime cobra alíquotas reduzidas até 2029 (1% em 2026, 2,89% em 2027 e 2028, 3,36% em 2029), entrar nele cedo costuma ser mais barato que travar 3,65% na transição. Por outro lado, contratos longos que ultrapassam 2033 com muitos anos pela frente merecem simulação específica.
Organização da documentação contratual
A segunda etapa é organizar a documentação. Em primeiro lugar, os contratos vigentes precisam ter cláusula expressa de separação entre preço e tributo. Caso contrário, a alíquota pode ser absorvida pelo locador via gross-up indesejado. Adicionalmente, os recibos e notas fiscais, a partir da entrada em vigor, devem discriminar aluguel, IPTU, condomínio e o valor destacado de IBS/CBS.
Avaliação da estruturação societária
A terceira etapa é a estruturação societária. Para patrimônios com quatro ou mais imóveis e renda anual acima de R$ 240.000, vale a comparação entre permanecer pessoa física, constituir holding patrimonial em Lucro Presumido ou estudar veículos como o FII patrimonial exclusivo. Em 2026, a escolha não é mais automática como em 2024. Por isso, exige simulação caso a caso, considerando IBS/CBS, IRPJ, CSLL, dividendos tributados pela Lei 15.270/2025 e ITCMD progressivo.
⚖️ Saiba que: a transição do consumo segue cronograma escalonado entre 2026 e 2033. Em 2026, há cobrança apenas simbólica do IBS/CBS. A partir de 2027, a CBS substitui PIS e Cofins. Entre 2029 e 2032, o IBS sobe gradualmente enquanto ICMS e ISS recuam. Por fim, em 2033, o sistema novo opera plenamente.
Exemplo prático. A família Pereira mantém seis imóveis comerciais alugados em São Paulo, com receita anual de R$ 480.000, distribuídos entre três irmãos em regime de copropriedade. Cada irmão declara um terço da renda em sua pessoa física. Contudo, a simulação mostrou que, mantendo a estrutura atual, cada irmão se aproxima do limiar de R$ 240.000 anuais. Por isso, a recomendação foi avaliar a integralização dos imóveis em holding familiar antes do início pleno do IBS/CBS, com simulação dos custos de ITBI, ITCMD progressivo e tributação de dividendos.
Perguntas frequentes sobre reforma tributária aluguel
Aluguei minha casa de praia para a temporada de janeiro. Tenho que pagar IBS e CBS?
Em regra, não. Em primeiro lugar, a locação ocasional de um imóvel da família não caracteriza atividade econômica habitual. Em seguida, para se tornar contribuinte, o proprietário precisa cumulativamente ter mais de três imóveis distintos locados e superar a receita anual de R$ 240.000 (ano anterior) ou R$ 288.000 (ano corrente). Portanto, a locação esporádica de uma residência de veraneio não atinge esse patamar e segue tributada apenas pelo IRPF.
Sou aposentado e vivo de cinco aluguéis de R$ 4.000 cada. Vou ser contribuinte?
A resposta exige cálculo. Em primeiro lugar, cinco imóveis distintos preenchem o primeiro critério. Em segundo lugar, cinco aluguéis de R$ 4.000 totalizam R$ 240.000 anuais. Se a receita ficar exatamente nesse patamar, o proprietário fica no limite. Por isso, bastará a perda de um único mês de aluguel para que o limite não seja atingido. Como a regra exige superar o piso, a leitura literal indica que o aposentado não se torna contribuinte. Ainda assim, recomenda-se acompanhamento mensal e revisão pelo regulamento, que ainda pode trazer detalhes operacionais.
Tenho um contrato comercial de longo prazo assinado em 2022. Vale a pena optar pela transição?
Depende fortemente do prazo restante. Em primeiro lugar, é preciso lembrar que o novo regime cresce gradualmente: 1% em 2026, cerca de 2,89% em 2027 e 2028, e só atinge 8,40% em 2033. Por consequência, a transição em 3,65% só passa a ser mais barata a partir de 2030. Em segundo lugar, contratos que vencem até 2029 quase sempre saem perdendo na transição, pois o novo regime é mais barato durante quase todo esse intervalo. Por outro lado, para contratos longos que ultrapassam 2033 com folga, como built-to-suit de quinze anos, a transição pode compensar. Em qualquer caso, a decisão exige simulação numérica com o prazo restante do contrato e o cronograma anual de alíquotas.
Meu contrato vence em 2027. Devo travar o regime atual ou já entrar no novo?
A recomendação é deixar o contrato vencer naturalmente e firmar a renovação já no novo regime pós-reforma. Em primeiro lugar, em 2026 e 2027 o novo regime cobra 1% e 2,89% respectivamente, abaixo dos 3,65% da transição. Em segundo lugar, no novo regime o proprietário tem direito a créditos sobre insumos (manutenção, administração, reformas) que a transição veda. Adicionalmente, captura o redutor social residencial de R$ 600 por mês quando se aplica. Em síntese, contratos curtos vencendo na primeira metade da transição são exatamente o cenário onde o novo regime se mostra mais econômico.
O IBS e a CBS incidem se o inquilino atrasar o pagamento?
Não. O fato gerador da locação é o pagamento efetivo, não a existência do contrato. Ou seja, se o inquilino atrasa, não há recolhimento naquele período. Portanto, o recolhimento se aplica apenas quando o aluguel efetivamente entra na conta do locador. Em síntese, esse desenho protege o proprietário e foi conquista importante da regulamentação.
Posso continuar cobrando aluguel, condomínio e IPTU em uma única parcela no boleto?
Sim, pode cobrar em parcela única. Contudo, o documento fiscal precisa discriminar cada item separadamente. Em primeiro lugar, IBS e CBS incidem apenas sobre o valor do aluguel. Em segundo lugar, IPTU, condomínio e taxas ficam de fora da base. Por outro lado, sem discriminação, o locatário pessoa jurídica perde o crédito tributário. Adicionalmente, o locador corre o risco de o fisco entender que toda a parcela compõe a receita tributável.
Atenção, proprietário
A reforma tributária aluguel introduziu critérios objetivos para classificar quem é e quem não é contribuinte de IBS e CBS na locação de imóveis. Em primeiro lugar, a pessoa física com até três imóveis ou receita modesta segue tributada apenas pelo IRPF. Por outro lado, o proprietário com portfólio relevante precisa decidir, ainda em 2026, entre o regime geral (mais barato nos primeiros anos da transição), a opção pela transição em 3,65% (que só compensa em contratos longos pós-2030) e a estruturação em pessoa jurídica.
A Noviello Advocacia oferece análise tributária e patrimonial integrada para proprietários de imóveis. Avaliamos seu cenário, simulamos os regimes ano a ano e elaboramos a estratégia adequada antes que os prazos se fechem.
Dr. Mario Luiz Noviello Junior
OAB/SP 370.796 | Fundador da Noviello Advocacia e da Avalimob
Advogado · Corretor de Imóveis · Perito Avaliador · Engenheiro de Prompts
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico | OAB Jabaquara
Coordenador do Núcleo de Direito Urbanístico | Ad Notare
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