A legislação paulista avançou. A regulamentação técnica, ainda não. E no meio dessa lacuna, síndico e condômino estão dividindo riscos que ninguém ainda precificou direito.

Publicado por: Noviello Advocacia Área: Direito Imobiliário e Condominial Tema: Veículos Elétricos · Lei 18.403/2026

Em fevereiro de 2026, o governador de São Paulo sancionou a Lei Estadual nº 18.403/2026, que assegura ao condômino o direito de instalar, às suas próprias expensas, uma estação de recarga individual para veículos elétricos em sua vaga de garagem privativa. Dessa forma, a norma elimina uma das principais barreiras que freavam a eletrificação da frota urbana em cidades verticalizadas como São Paulo: a resistência dos condomínios. Até aí, boa notícia.

No entanto, o problema está no que a lei não diz — e no que a lacuna regulatória deixa no colo do síndico, do condômino entusiasta e do condomínio como um todo. Por essa razão, este artigo explica o que mudou, o que ainda está em aberto e quais os riscos concretos de uma instalação mal feita. Além disso, mostramos por que a integração entre engenharia, direito e gestão condominial é, atualmente, a única saída segura para todas as partes envolvidas.

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O que a Lei 18.403/2026 efetivamente garante

A nova norma paulista é direta: o condomínio não pode proibir a instalação de ponto de recarga em vaga privativa sem justificativa técnica fundamentada. Portanto, a negativa arbitrária, sem embasamento em risco elétrico, estrutural ou de segurança comprovado, não tem mais amparo legal.

Requisitos obrigatórios para o condômino

Para exercer esse direito, no entanto, o condômino precisa atender a requisitos objetivos:

Além disso, para empreendimentos cujos projetos forem aprovados após a vigência da lei, há a obrigatoriedade de que o projeto elétrico original já preveja capacidade mínima para futura instalação de pontos de recarga. Dessa forma, a mudança impacta diretamente incorporadoras e arquitetos que atuam em novos empreendimentos — e deve ser considerada desde a fase de viabilidade.

️ Em linguagem simples

Você tem direito de instalar o carregador na sua vaga. Mas “ter direito” não significa “fazer como quiser”. Precisa de projeto, profissional habilitado com ART/RRT e compatibilidade elétrica comprovada — e o condomínio pode e deve barrar instalações que não atendam esses critérios.

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O que a lei não resolve — e por que isso é urgente

A lei garante o direito individual. No entanto, não regulamenta os detalhes técnicos de segurança contra incêndio. Essa parte — fundamental para que o direito seja exercido com segurança real — ainda depende de regulamentação do Poder Executivo estadual.

O Corpo de Bombeiros de São Paulo, por meio da Portaria CCB 003/800/2025, avançou na questão ao estabelecer parâmetros para a IT-41 (aspectos elétricos e de inspeção visual dos chamados SAVE — Sistemas de Alimentação de Veículos Elétricos). Contudo, os demais temas — critérios construtivos, sistemas de prevenção de incêndio em garagens, requisitos específicos para subsolos — ainda não têm regulamentação estadual consolidada em São Paulo.

A nível nacional, o CNCGBM/Ligabom publicou uma Diretriz Nacional sobre garagens com SAVE — um marco técnico relevante. Todavia, essa diretriz depende de adoção e adaptação por cada estado. Como resultado, síndicos em São Paulo estão autorizando ou negando pedidos de instalação com base em critérios técnicos ainda em evolução.

️ Atenção síndicos

A ausência de regulamentação específica não exime de responsabilidade. O art. 1.348, inciso IX, do Código Civil atribui ao síndico o dever de conservação das partes comuns. Uma instalação que comprometa a rede elétrica comum ou aumente o risco de incêndio no condomínio pode responsabilizar o síndico — mesmo que autorizada por assembleia sem o embasamento técnico adequado.

Fundamento: CC art. 1.348, IX — Código Civil Brasileiro

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Por que incêndio em bateria de lítio é um risco diferente

Para entender por que a regulamentação técnica importa tanto, é preciso compreender o que acontece quando uma bateria de íons de lítio entra em colapso térmico — o chamado thermal runaway.

Características do incêndio de bateria de lítio

Diferentemente de um incêndio convencional de veículo a combustão, a bateria de lítio apresenta comportamento singular e perigoso:

Implicações para a estrutura do condomínio

Essas características têm implicações arquitetônicas sérias. Por isso, a Diretriz Nacional Ligabom recomenda que estruturas de garagem com SAVE possuam TRRF (Tempo Requerido de Resistência ao Fogo) mínimo de 120 minutos. Além disso, exige instalação de sprinklers interligados a hidrantes, sistemas de detecção de fumaça e extração mecânica de ar com no mínimo 10 trocas de volume por hora no maior pavimento.

️ Em linguagem simples

O fogo de bateria de lítio não é como o fogo que o extintor do corredor resolve. Em garagem subterrânea, sem mitigação adequada, um sinistro desse tipo pode comprometer a estrutura do prédio inteiro. Não é alarmismo — é física.

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O que dizem as normas técnicas — e o que elas exigem na prática

Todo projeto de instalação de recarga em condomínio deve observar as seguintes normas. O descumprimento configura irregularidade técnica e, consequentemente, pode impactar o AVCB do condomínio.

ABNT NBR 5410

Instalações Elétricas de Baixa Tensão. Regula circuitos, dispositivos de proteção (DR de alta sensibilidade e DPS) e dimensionamento. Aplicação obrigatória a todo ponto de recarga.

ABNT NBR 17019

Infraestrutura de Recarga para Veículos Elétricos. Determina que garagens internas admitam apenas Modo 3 (Wallbox) ou Modo 4 — proibindo, portanto, tomadas comuns ou extensões.

ABNT NBR IEC 61851-1

Sistema de Recarga Condutiva. Classifica e define parâmetros de segurança para cada modo de recarga, com comunicação inteligente para interrupção em caso de anomalia térmica.

ABNT NBR 9050

Acessibilidade. Relevante quando a instalação ou adequação de vagas interfere em percursos e espaços acessíveis a pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida.

O que está vedado expressamente

️ Vedação expressa

“Puxar um fio da tomada da garagem” é juridicamente inaceitável e tecnicamente perigoso. A NBR 17019 veda expressamente o uso de Modo 1 e Modo 2 em garagens internas coletivas. Instalações improvisadas já geraram responsabilizações civis e criminais em outros estados após sinistros.

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Subsolos: o ambiente mais crítico

Engenheiros especializados em perícia predial levantam um alerta que não aparece nas manchetes: garagens em subsolo são o ambiente tecnicamente mais crítico para recarga de VE. Por essa razão, merecem tratamento diferenciado em relação a garagens abertas ou térreas.

Por que o subsolo concentra os maiores riscos

Em primeiro lugar, o acesso das equipes de combate a incêndio é significativamente mais difícil em pavimentos subterrâneos. Além disso, a fumaça densa se acumula nesses ambientes fechados e se propaga com rapidez pelo sistema de ventilação, comprometendo rotas de fuga. Somam-se a isso os seguintes fatores estruturais:

Diante desses riscos, a recomendação técnica prevalente — inclusive na Diretriz Ligabom — é dar preferência a áreas externas abertas para instalação das estações de recarga. Quando isso não for possível, a garagem precisa atender a critérios rígidos de compartimentação, ventilação e supressão de incêndio, avaliados por engenheiro habilitado caso a caso.

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Responsabilidade do síndico — o que o Código Civil já diz

Mesmo sem regulamentação específica aprovada, o Código Civil já fornece o arcabouço de responsabilidade aplicável ao síndico. Assim, quem autoriza instalações de forma imprudente já está sujeito a consequências jurídicas concretas.

Mapa de responsabilidades por natureza

Natureza	Sanção / Consequência	Fundamento
Civil	Responsabilidade subjetiva por omissão na fiscalização de instalações que causem dano coletivo	CC art. 1.348, IX
Securitária	Recusa total ou parcial da cobertura do seguro do condomínio em caso de sinistro sem instalação técnica regularizada	Contrato de apólice + cláusulas de risco não declarado
Administrativa	Autuação por Bombeiros e irregularidade no AVCB, com impacto em toda a edificação	IT-41 SP; Diretriz Ligabom
Condominial	Destituição do síndico por irregularidade na gestão das partes comuns	CC art. 1.349

O risco específico das apólices de seguro

O tema seguros merece atenção especial: sem alinhamento prévio com a seguradora, a instalação de pontos de recarga pode não estar coberta pela apólice vigente. Em casos reais de sinistro, seguradoras têm recusado coberturas quando a instalação não atendia às normas técnicas ou, ainda, quando não havia adendo específico para esse risco.

️ Em linguagem simples

O síndico não precisa ser engenheiro. Mas precisa exigir que engenheiros habilitados assinem o projeto, emitam ART/RRT e demonstrem compatibilidade com a edificação. Se não fizer isso, a responsabilidade pode ser dele — mesmo que a assembleia tenha aprovado.

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Governança condominial: o que precisa ser feito agora

Para os condomínios que ainda não regulamentaram internamente o tema, a recomendação é direta: não espere o próximo pedido de instalação chegar sem ter uma política interna definida. A seguir, apresentamos os passos essenciais para uma governança segura.

Passo a passo para uma política interna segura

Caso Real — Relatado em Painel Técnico AdNotare · Abril/2026

Durante painel técnico realizado pela Ad Notare em abril de 2026, foi relatado um caso emblemático: a combustão espontânea de uma moto elétrica em uma garagem antiga, em condomínio sem infraestrutura adequada para o risco.

Como resultado, o sinistro gerou fumaça densa e propagação rápida. A estrutura foi comprometida. A seguradora cobriu parcialmente os danos estruturais — mas negou cobertura para as motos e deixou aberta a possibilidade de judicialização.

Não havia projeto técnico. Não havia ART. Havia apenas uma tomada e uma moto carregando da forma que “sempre funcionou”. Em suma, esse caso não é uma exceção: é um alerta sobre o que acontece quando a pressa de adotar uma tecnologia nova supera o cuidado com a segurança coletiva.

Conclusão: Direito garantido, responsabilidade compartilhada

A Lei 18.403/2026 é bem-vinda. Afinal, ela desburocratiza um direito legítimo e sinaliza o caminho da transição energética para o ambiente condominial paulistano.

No entanto, lei não é sinônimo de segurança. A regulamentação técnica ainda está incompleta; além disso, os riscos são reais. Por conseguinte, a responsabilidade — do condômino que instala, do síndico que autoriza, da administradora que orienta e do advogado que assessora — já existe no arcabouço jurídico atual, mesmo sem nova norma que a explicite.

Portanto, a solução não é impedir a instalação de carregadores. Pelo contrário: é garantir que cada instalação seja precedida de planejamento técnico sério, integração entre engenharia e direito, deliberação assemblear informada e cobertura securitária adequada. Dessa forma, o condomínio se protege e o condômino exerce seu direito com segurança real.

Imóvel — e condomínio — bem gerido é imóvel com valor preservado.

Esta orientação tem caráter informativo e não substitui a análise individualizada do seu caso por um advogado. Para uma avaliação completa da sua situação, entre em contato com a Noviello Advocacia.

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A Noviello Advocacia atua em Direito Imobiliário, Urbanístico e Condominial. Se o seu condomínio está enfrentando questões relacionadas à instalação de veículos elétricos, atualização de convenção ou responsabilidade do síndico, entre em contato.

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MN

Mario Luiz Noviello Junior

Advogado especialista em Direito Imobiliário e Urbanístico. Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico — OAB Jabaquara (116ª Subseção), gestão 2025–2027. Coordenador do Núcleo de Direito Urbanístico — Ad Notare. Fundador da Noviello Advocacia e da Avalimob — Avaliação e Perícia Imobiliária. Corretor de Imóveis e Perito Avaliador Credenciado (CNAI).

Aviso editorial: este conteúdo é informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Cada caso depende de análise individualizada por advogado especializado. Conteúdo produzido em conformidade com o Provimento OAB 205/2021.