Na madrugada de 12/09/2026, um prédio em construção desabou sobre uma casa vizinha na Rua Tequici, na Penha, zona leste de São Paulo. O balanço divulgado até 14/09/2026 aponta seis mortos e duas pessoas resgatadas com vida. A Prefeitura abriu apuração na Controladoria-Geral do Município (CGM) porque a obra tinha alvará condicionado à demolição de uma estrutura anterior, condicionante que, segundo checagem preliminar do próprio Município, não teria sido cumprida, apesar de uma vistoria de 2024 ter atestado o contrário. Segundo o Governo do Estado, a obra estava embargada por incompatibilidade entre o executado e o que havia sido autorizado. Um dos sócios da construtora responsável teve prisão temporária decretada em 13/09/2026.

O caso ainda está em investigação e não há conclusão técnica sobre a causa do colapso. Mas o episódio expõe algo que todo incorporador, construtor e responsável técnico já deveria saber de cor: o Código de Obras e Edificações de São Paulo não é burocracia de fundo de gaveta. É a estrutura que decide se uma obra pode, de fato, continuar de pé.

O que é o Código de Obras e Edificações de São Paulo

O Código de Obras e Edificações do Município de São Paulo (COE) foi aprovado pela Lei nº 16.642/2017 e regulamentado pelo Decreto nº 57.776/2017, que também instituiu a Comissão de Edificações e Uso do Solo (CEUSO). O art. 1º da lei disciplina, no município, as regras de projeto, licenciamento, execução, manutenção e utilização de obras, edificações e equipamentos, além dos procedimentos administrativos, executivos e fiscalizatórios correspondentes.

A análise de qualquer projeto ou pedido de documento de controle da atividade edilícia observa, conforme o art. 2º da Lei 16.642/2017, entre outros pontos: as normas do Plano Diretor Estratégico, da Legislação de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) e das Operações Urbanas Consorciadas; os planos de melhoramento viário aprovados; servidões administrativas; e restrições de utilidade pública ou interesse social. Vale lembrar que a própria camada de zoneamento passa por instabilidade desde a decisão do TJSP, tema que tratamos em o limbo dos protocolos de zoneamento até 2029.

Os alvarás e certificados que toda obra precisa ter

A Lei 16.642/2017 organiza essa cadeia na Seção II do Capítulo II (arts. 15 a 32). Na prática de licenciamento em São Paulo, os principais documentos são:

O art. 20 do Decreto 57.776/2017, combinado com o art. 25 da Lei 16.642/2017, condiciona a concessão do Alvará de Execução a um único Alvará de Aprovação vigente para o mesmo imóvel, quando houver mais de um em tramitação. E a camada infralegal muda com frequência: a Resolução CEUSO nº 134/2018 disciplina prazos de validade de Alvarás de Aprovação e Execução, e a Resolução CEUSO nº 155/2024 fixou critérios para cancelamento de Alvará de Execução já emitido. Para obras de menor porte, o município ainda adotou o regime declaratório, que analisamos em o que muda com o Licencia Sampa.

Exemplo prático. Uma incorporadora fictícia, a Torre Ipê Empreendimentos, obtém o Alvará de Aprovação para um edifício de doze pavimentos. Sem o Alvará de Execução correspondente e vigente, qualquer movimentação de terra ou fundação no terreno já configura obra irregular, independentemente de o projeto estar aprovado.

Condicionantes de alvará: onde a maioria das obras se expõe

O ponto mais sensível do caso da Penha não é a existência de uma irregularidade isolada. É o mecanismo da condicionante de alvará: quando a licença é concedida sob a exigência de que algo específico seja feito antes ou durante a obra (demolição de estrutura anterior, doação de área, execução de melhoramento viário). Enquanto a condicionante não estiver comprovadamente cumprida, a autorização de execução permanece, na prática, pendente, mesmo que o processo administrativo esteja formalmente ativo.

O problema se agrava quando a comprovação do cumprimento depende de um único ato administrativo, como uma vistoria isolada, sem lastro documental independente. Foi exatamente esse o ponto que a apuração da CGM colocou sob suspeita no caso da Penha: um laudo de vistoria atestando demolição que, segundo checagem com moradores e imagens de satélite, não teria ocorrido.

A condicionante pendente, contudo, raramente aparece sozinha. No caso da Penha, somam-se a ela o embargo já existente sobre a obra e a divergência apontada entre o executado e o autorizado. É essa acumulação que costuma caracterizar o quadro de obra irregular: não um documento isolado em falta, mas uma cadeia de pendências que segue aberta enquanto a execução avança.

Exemplo prático. Um terreno tem alvará condicionado à demolição de um imóvel remanescente. O incorporador, em vez de aguardar apenas a vistoria municipal, contrata um responsável técnico independente para emitir laudo próprio de demolição, com registro fotográfico datado e ART/RRT específica. Esse laudo, arquivado separadamente do processo administrativo, é o que sustenta a defesa do incorporador caso a vistoria oficial seja questionada depois.

Responsabilidade técnica: quem assina, responde

Todo projeto e toda execução em São Paulo exigem Registro de Responsabilidade Técnica (RRT, perante o CAU, para arquitetos e urbanistas) ou Anotação de Responsabilidade Técnica (ART, perante o CREA, para engenheiros). É esse registro que vincula nominalmente quem assumiu a autoria do projeto, a execução e a fiscalização de cada etapa.

Em caso de sinistro com vítimas, essa cadeia de responsabilidade técnica costuma ser o primeiro ponto analisado tanto pela Polícia Civil quanto pela Controladoria do Município, como já ocorre no caso da Penha, com abertura de apuração administrativa e inquérito policial em paralelo. A responsabilidade não se limita ao incorporador: alcança o responsável técnico pela obra e, conforme o caso, o próprio agente público que atestou a regularidade.

Checklist de conformidade para incorporação e construção

Para reduzir exposição jurídica, técnica e reputacional, alguns pontos de controle merecem tratamento sistemático em qualquer empreendimento:

• Verificar, antes da aquisição do terreno ou da assunção de uma obra em andamento, se há ações judiciais movidas pela própria Prefeitura contra o imóvel ou a obra (consulta ao SISACOE e ao distribuidor cível).
• Tratar toda condicionante de alvará (demolição, doação de área, obra viária) como obrigação de resultado documentada, não como formalidade a ser presumida.
• Produzir prova técnica independente do cumprimento de condicionantes, sem depender exclusivamente da vistoria do órgão público.
• Submeter Projeto Modificativo sempre que o executado divergir do aprovado, antes de prosseguir com a obra.
• Manter atualizado o Cadastro de Equipamentos e os certificados de acessibilidade e segurança exigidos para a fase da obra.
• Avaliar a adesão ao patrimônio de afetação (art. 31-A da Lei 4.591/1964) para segregar o empreendimento do patrimônio geral do incorporador.
• Documentar formalmente, com notificação extrajudicial quando cabível, qualquer irregularidade identificada em obra vizinha que ofereça risco ao próprio empreendimento ou a terceiros.
• Só buscar o Certificado de Conclusão quando toda a cadeia de condicionantes estiver fechada com prova documental, não apenas com aprovação administrativa.