Em sessão virtual encerrada em 5 de agosto de 2026, o Plenário do Supremo Tribunal Federal concluiu, por unanimidade, o julgamento do ARE 1.593.784/SC e fixou tese no Tema 1.455 da Repercussão Geral: é inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à Emenda Constitucional 29/2000, de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel. A decisão, relatada pelo Ministro Dias Toffoli, tem efeito vinculante e obriga todos os municípios brasileiros a revisarem suas legislações — e abre para os contribuintes uma janela de restituição de até cinco anos de imposto pago a maior.

Este artigo explica, com precisão técnica, o que decidiu o STF, qual o fundamento constitucional da tese, a distinção fundamental entre progressividade permitida e progressividade proibida, quais municípios estão afetados, se São Paulo entra no rol, como identificar cobrança indevida no seu portfólio, como pedir a restituição e qual o impacto específico para incorporadoras, holdings patrimoniais e grandes proprietários de imóveis.

O que decidiu o STF no Tema 1.455

A tese fixada pelo Plenário, em julgamento unânime, é clara e enxuta:

É inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à EC nº 29/2000, de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel.STF · Tema 1.455 · ARE 1.593.784/SC · Rel. Min. Dias Toffoli · 05.08.2026

Três marcadores importam. Primeiro, a inconstitucionalidade alcança lei posterior à EC 29/2000 — ou seja, toda legislação municipal editada a partir de setembro de 2000 que tenha instituído alíquotas de IPTU variáveis por metragem cai no crivo. Segundo, a decisão é unânime e proferida em sede de repercussão geral, o que significa efeito vinculante para todos os juízos e tribunais do país. Terceiro, o fundamento não é meramente formal: o Supremo entende que criar tabelas de alíquotas com base na área construída configura hipótese de progressividade incompatível com os critérios constitucionalmente admitidos, uma progressividade ilegal disfarçada de seletividade.

O caso concreto: Chapecó/SC e a LC 639/2018

O leading case veio de Chapecó, em Santa Catarina. A Lei Complementar Municipal nº 639/2018 estabeleceu alíquota de 1% de IPTU para imóveis com área construída igual ou superior a 400 m² — o dobro da alíquota aplicada aos imóveis menores, de 0,5%. A Primeira Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de Santa Catarina havia declarado a norma inconstitucional, com base na Súmula 668 do STF, determinado a correção do lançamento para 0,5% e ordenado a restituição dos valores pagos a maior.

O município recorreu ao STF sustentando que a diferenciação por área seria manifestação legítima da seletividade, e não da progressividade — argumento que não sobreviveu ao julgamento. O relator, Ministro Dias Toffoli, entendeu que a fixação de alíquotas por área é vedada pela EC 29/2000, que passou a autorizar a progressividade fiscal do IPTU exclusivamente com base no valor do imóvel. A tese consolida jurisprudência que já vinha se firmando após a Súmula 668 e coloca ponto final na tentativa de municípios de contornar a limitação constitucional criando “tabelas seletivas” que, na prática, funcionam como escalonamento progressivo por tamanho.

O fundamento constitucional: EC 29/2000 e o art. 156 §1º

A chave da decisão está no artigo 156, §1º, da Constituição Federal, na redação dada pela Emenda Constitucional nº 29, de 13 de setembro de 2000. O dispositivo é taxativo:

§ 1º Sem prejuízo da progressividade no tempo a que se refere o art. 182, § 4º, inciso II, o imposto previsto no inciso I poderá: I – ser progressivo em razão do valor do imóvel; e II – ter alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso do imóvel.Art. 156, §1º · Constituição Federal · Redação EC 29/2000

A leitura é literal: o constituinte derivado autorizou apenas três hipóteses de diferenciação da alíquota do IPTU — valor, localização e uso. A área do imóvel não integra o rol. Sendo a competência tributária desenhada pela Constituição, o município não pode criar critério de diferenciação que a norma superior não previu.

Antes da EC 29/2000, a Súmula 668 do STF já vedava expressamente qualquer progressividade do IPTU fora dos limites constitucionais originais. A emenda ampliou o campo do permitido, mas o fez de forma exaustiva. Onde a Constituição enumerou, o município não pode acrescer.

A diferença essencial: valor venal, uso e localização (permitidos) × área (proibida)

É preciso separar dois planos distintos para não confundir o que a decisão vedou.

O ponto sensível: a área continua sendo insumo legítimo do cálculo da base de cálculo do imposto. Quando a Prefeitura multiplica os metros quadrados do imóvel pelo valor do metro quadrado da Planta Genérica de Valores (PGV), está apurando o valor venal — e isso é constitucional. O que o STF vedou foi transformar a área em vetor da alíquota: escalonar a porcentagem aplicada de acordo com o tamanho do imóvel.

Quais municípios estão afetados

A tese vincula todos os municípios brasileiros, mas atinge diretamente aqueles cuja legislação instituiu, após 13 de setembro de 2000, alíquotas de IPTU escalonadas por metragem — construída ou de terreno. Casos típicos, mapeados na jurisprudência dos tribunais estaduais nos últimos anos:

• Santa Catarina — Chapecó (LC 639/2018, objeto do leading case), com decisões similares em Blumenau, Joinville e outras cidades do interior.
• Paraná — municípios que adotaram faixas por área construída em revisões recentes das leis de IPTU.
• Minas Gerais — cidades do triângulo mineiro e da zona da mata com escalonamento por m² edificado.
• Rio Grande do Sul e Espírito Santo — legislações municipais que combinam faixas de valor com sobretaxa por metragem.

Cada município exige análise específica da lei em vigor e das leis anteriores que compõem a cadeia de alterações. Nem sempre a inconstitucionalidade aparece de forma frontal — muitas vezes ela está camuflada em tabelas de “coeficientes” ou “fatores de correção” que, na prática, escalonam a alíquota por área. O trabalho técnico começa pela leitura da lei tributária municipal e do carnê do exercício.

São Paulo está seguro? A Lei 15.889/2013

Boa notícia para quem tem imóvel na capital paulista: São Paulo não é atingido diretamente pela tese. A cobrança do IPTU municipal segue a Lei 6.989/1966, com as alterações da Lei 15.889/2013, que instituiu tabelas de acréscimo e desconto por faixas de valor venal — não por área.

O modelo paulistano combina alíquota base de 1% (residencial) e 1,5% (não residencial), com descontos e acréscimos calculados a partir de faixas do valor venal do imóvel. É exatamente a progressividade autorizada pelo art. 156 §1º I da CF, na redação da EC 29/2000. Não há, na legislação vigente de São Paulo, alíquota escalonada por metragem construída ou de terreno.

Para incorporadoras, holdings e investidores com portfólios multimunicipais, a atenção se desloca dos imóveis paulistanos para os imóveis em cidades do interior de SP e de outros estados — onde o risco de cobrança inconstitucional é real e a chance de restituição é significativa.

Como recuperar até 5 anos de IPTU pago a maior

O contribuinte que pagou IPTU calculado por alíquota escalonada por área tem direito à restituição da diferença entre o valor pago e o valor devido pela alíquota constitucional (geralmente a menor faixa aplicável). O prazo prescricional é de cinco anos, contados do pagamento indevido, conforme o artigo 168, inciso I, do Código Tributário Nacional.

O caminho técnico, na prática:

1. Levantamento documental. Reunir os carnês de IPTU dos últimos cinco exercícios, extrato de pagamentos, matrícula atualizada do imóvel e cópia da lei municipal aplicável em cada exercício.
2. Análise técnica da lei municipal. Confirmar que a alíquota aplicada resultou de escalonamento por área — direta ou disfarçada — e enquadrar o caso na tese fixada.
3. Cálculo do indébito. Apurar a diferença entre o valor pago e o valor devido pela alíquota constitucional, corrigida pelos índices legais e acrescida de juros SELIC.
4. Escolha da via. Pedido administrativo de restituição (via Prefeitura ou Secretaria de Fazenda municipal) ou ação judicial de repetição de indébito. A escolha depende do histórico do município em processar pedidos administrativos e do porte do valor a recuperar.
5. Compensação futura. Enquanto o pedido tramita, e após a decisão administrativa ou judicial, a diferença futura deixa de ser exigível — o município passa a lançar pela alíquota constitucional.

Para valores acima de determinado patamar, ou para portfólios com vários imóveis no mesmo município, a via judicial costuma ser mais eficiente. A ação de repetição de indébito, ajuizada individualmente ou como litisconsórcio ativo de proprietários do mesmo empreendimento, tende a ter tramitação mais rápida do que o processo administrativo tributário.

Impacto por perfil: incorporadora, holding, grande proprietário

A tese fixada no Tema 1.455 tem impactos muito distintos por perfil de contribuinte. Onde estão as maiores oportunidades e riscos:

Incorporadora e loteadora

Portfólios em estoque, unidades não vendidas, terrenos e áreas remanescentes de empreendimentos passados. Se a empresa tem operações em municípios de SC, PR, MG e outros estados que adotaram escalonamento por área, o levantamento dos últimos cinco exercícios pode revelar restituições relevantes — especialmente para terrenos grandes e para unidades acima de 400 m² em cidades que copiaram o modelo de Chapecó. Além da recuperação retroativa, a economia futura é permanente.

Holding patrimonial

Perfil especialmente afetado, porque holdings tipicamente concentram imóveis de médio e grande porte — precisamente a faixa que os municípios miraram com as alíquotas escalonadas. Cada matrícula do portfólio precisa ser analisada individualmente. Para holdings familiares constituídas há mais de cinco anos, o levantamento pode alcançar dezenas de imóveis simultaneamente, com efeitos financeiros expressivos.

Grande proprietário pessoa física

Proprietário de imóveis de médio-alto padrão, casa de campo, sítio ou chácara em município do interior, apartamento de metragem grande em cidade de porte médio: todos entram no radar. A via de restituição funciona igualmente para pessoa física e jurídica; o que muda é a estrutura de suporte para o levantamento e a ação.

Investidor com portfólio multimunicipal

Fundos imobiliários, gestores de patrimônio familiar, family offices que administram portfólios distribuídos em vários municípios. Para esse perfil, a decisão do STF gera um verdadeiro programa de compliance retroativo: mapear a lei tributária de cada município onde há imóvel, identificar os que adotam escalonamento por área e organizar a recuperação em bloco.

Modulação de efeitos e cenários pós-julgamento

Um ponto que merece acompanhamento é a eventual modulação dos efeitos da decisão. Em julgados anteriores sobre inconstitucionalidade de tributos municipais, o STF costuma modular para preservar arrecadações já consolidadas e evitar impacto orçamentário abrupto, aplicando a tese apenas a partir da data do julgamento ou de publicação do acórdão.

Se houver modulação restritiva, o direito à restituição pode ficar limitado aos exercícios posteriores a 5 de agosto de 2026, e não aos cinco anos completos. Enquanto a modulação não é formalizada, a orientação técnica é agir com prudência: proteger o prazo prescricional dos exercícios mais antigos por meio de ação ou pedido administrativo o mais breve possível, e monitorar as decisões complementares que definirão o alcance temporal da tese.

Também é possível que os municípios afetados ajuízem embargos declaratórios ou pedidos de revisão para tentar limitar o alcance da decisão. A tese, contudo, é robusta e a votação foi unânime, o que torna improvável reversão substantiva.

Checklist prático em 30 dias

Para quem tem imóveis potencialmente atingidos, um roteiro objetivo:

• Inventariar o portfólio por município: matrícula, endereço, área construída, área do terreno, valor venal e IPTU dos últimos cinco exercícios.
• Identificar os municípios sensíveis — priorizar cidades de SC, PR, MG, RS, ES e interior de SP com legislação de IPTU revisada após 2000.
• Levantar o carnê e a lei tributária vigente em cada exercício dos últimos cinco anos para cada imóvel dos municípios sensíveis.
• Fazer o diagnóstico técnico caso a caso: a alíquota aplicada resultou de escalonamento por área? Direta ou disfarçada?
• Calcular o indébito potencial por imóvel e por município, com correção monetária e juros SELIC.
• Decidir a via: administrativa (para municípios com histórico de deferimento) ou judicial (para portfólios grandes e valores relevantes).
• Protocolar o pleito antes que a eventual modulação de efeitos comprometa o alcance retroativo — proteger o prazo prescricional é prioridade número um.
• Ajustar a projeção de custos dos exercícios futuros no orçamento da incorporadora ou da holding, considerando que a alíquota indevida deixará de ser cobrada.

Perguntas frequentes

Meu imóvel está em São Paulo capital. Tenho direito à restituição?

Provavelmente não pela tese do Tema 1.455. A Lei 15.889/2013 do Município de São Paulo trabalha com faixas de valor venal, não com escalonamento por área — modelo constitucional. O radar principal são municípios do interior e de outros estados que adotaram alíquotas por metragem após 2000.

Qual o prazo máximo para pedir a restituição?

Cinco anos, contados de cada pagamento indevido, conforme o artigo 168, inciso I, do CTN. Se o STF vier a modular os efeitos limitando o alcance temporal da tese, esse prazo pode ficar restrito aos exercícios posteriores a 5 de agosto de 2026 — motivo pelo qual agir cedo é decisivo.

A Prefeitura pode continuar cobrando IPTU pela alíquota escalonada até que a lei seja formalmente alterada?

Não deveria. A declaração de inconstitucionalidade em sede de repercussão geral tem efeito vinculante. Na prática, alguns municípios podem tentar continuar cobrando até revisão legislativa formal; nesse caso, o contribuinte precisa buscar tutela judicial preventiva ou impugnar administrativamente cada lançamento futuro.

A área ainda pode aparecer no cálculo do IPTU?

Sim, na apuração do valor venal (base de cálculo), que multiplica os metros quadrados do imóvel pelo valor do metro quadrado da Planta Genérica de Valores. O que caiu é o uso da área como critério para escalonar a alíquota, o percentual aplicado sobre esse valor venal.

Portfólio com vários imóveis em cidades diferentes — vale a pena consolidar em uma única ação?

Ações contra municípios diferentes precisam ser propostas separadamente (competência territorial), mas o trabalho técnico prévio — levantamento, diagnóstico, cálculo — pode ser consolidado em um único diagnóstico de portfólio, com economia de escala. Para holdings e investidores, esse é o caminho mais eficiente.

O que fazer agora

A decisão do STF no Tema 1.455 é definitiva e vinculante. Ela fecha, por unanimidade, uma controvérsia que se arrastava desde a EC 29/2000 e coloca em xeque legislações municipais que escalonavam o IPTU por metragem. Para o contribuinte, especialmente aquele com imóveis grandes em municípios sensíveis, três movimentos são urgentes: inventariar o portfólio, diagnosticar a exposição por município e proteger o prazo prescricional antes que uma eventual modulação de efeitos restrinja o alcance retroativo da tese.

Do ponto de vista sistêmico, o julgamento reafirma um princípio elementar do direito tributário: a competência para tributar é desenhada pela Constituição, e o legislador municipal não pode acrescentar critérios de diferenciação onde a norma superior enumerou taxativamente. A tese vale para o presente e para o futuro — e reabre um debate salutar sobre como as prefeituras estruturam seus impostos sobre o patrimônio.

Cada portfólio tem particularidades de matrícula, município, histórico de lançamentos e regime tributário. A avaliação jurídica prévia é o que separa uma restituição significativa de um pedido mal instruído — e o que garante que o tempo do contribuinte seja o mesmo tempo do prazo prescricional.