Imobiliário · Tributário
ITBI e a LC 227/2026: a Ata Notarial Contra o Valor Inflado
A Lei Complementar 227/2026 mudou quem precisa provar o valor do imóvel no ITBI. Entenda o que mudou na base de cálculo e por que a ata notarial virou uma das defesas mais eficientes do contribuinte.
Você fechou a compra de um imóvel por um preço justo, levou a escritura ao cartório e, na hora de pagar o ITBI, descobriu que a prefeitura calculou o imposto sobre um valor muito maior do que o efetivamente pago. Até pouco tempo atrás, o Superior Tribunal de Justiça dava ao comprador uma defesa clara contra esse arbitramento. A Lei Complementar 227/2026 mudou esse cenário e transferiu para você o ônus de provar quanto o imóvel realmente vale. Neste artigo, você vai entender o que mudou na base de cálculo do ITBI e por que a ata notarial se tornou uma das ferramentas mais eficientes para documentar o real valor da sua transação.
01O que a LC 227/2026 mudou na base de cálculo
Publicada no Diário Oficial da União em 14 de janeiro de 2026, a Lei Complementar 227/2026 alterou o Código Tributário Nacional para fixar, em norma geral, a base de cálculo do ITBI. A nova redação do artigo 38 do CTN estabelece que a base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, e define valor venal como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado.
A mudança decisiva não está na definição em si, que já era conhecida, mas no que a lei passou a autorizar. O município agora pode estimar previamente esse valor venal com base em critérios técnicos, entre eles a análise de preços praticados no mercado imobiliário, as informações fornecidas pelos serviços notariais e registrais e pelos agentes financeiros, e as características do imóvel, como localização, tipologia, destinação, padrão e área. A lei ainda determina que o município divulgue os critérios de avaliação que utiliza e que os cartórios compartilhem com o fisco as informações das transações registradas.
Valor venal, para fins de ITBI, não é o valor que consta no carnê do IPTU. É o preço pelo qual aquele imóvel específico seria vendido à vista, em uma negociação normal entre comprador e vendedor que não estão sob pressão. Dois apartamentos no mesmo prédio podem ter valores venais diferentes por causa de andar, reforma, vista ou estado de conservação.
02O choque com o Tema 1.113 do STJ
Em fevereiro de 2022, ao julgar o Tema 1.113 em recurso repetitivo, o STJ fixou três teses que protegiam o contribuinte. A primeira definiu que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vinculação à base do IPTU. A segunda estabeleceu que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de que corresponde ao mercado, presunção que só pode ser afastada pela prefeitura por meio de processo administrativo próprio, na forma do artigo 148 do CTN. A terceira vedou que o município arbitrasse previamente a base de cálculo com apoio em valor de referência estabelecido de forma unilateral.
A LC 227/2026 caminha em sentido contrário a essa construção. Ao autorizar o município a estimar previamente o valor venal por critérios técnicos, a lei inverte a lógica que vinha do STJ: em vez de a prefeitura ter que provar que o valor declarado está abaixo do mercado, passa a ser o contribuinte quem precisa contestar a estimativa oficial por meio de avaliação contraditória em procedimento específico. O ônus da prova muda de lado.
Essa tensão entre a lei nova e o precedente do STJ ainda vai ser resolvida nos tribunais, e há sinais de resistência do Judiciário em abandonar o entendimento do Tema 1.113. Enquanto a disputa não se pacifica, quem documenta bem o valor real da sua transação fica em posição mais sólida, seja para negociar na esfera administrativa, seja para discutir em juízo.
Carlos comprou um apartamento por R$ 600 mil, valor real de uma venda entre partes independentes. A prefeitura, usando seu cadastro de valores, estimou o venal em R$ 820 mil e cobrou o ITBI sobre essa quantia. Sob o Tema 1.113, o município teria que abrir processo administrativo para derrubar a declaração de Carlos. Sob a leitura da LC 227/2026, é Carlos quem precisa provar que os R$ 600 mil refletem as condições reais de mercado. Sem documentação robusta, ele paga mais ou entra em uma disputa longa.
O ônus da prova muda de lado.
03A ata notarial como prova do real valor de mercado
É nesse ponto que a ata notarial ganha protagonismo. Prevista no artigo 384 do Código de Processo Civil, a ata notarial é o documento em que o tabelião atesta, a pedido do interessado, a existência e o modo de existir de um fato. Ela carrega fé pública e presunção de veracidade, o que a torna um meio de prova de peso para registrar as circunstâncias concretas de uma negociação imobiliária.
Importa esclarecer que a LC 227/2026 não criou nem citou a ata notarial. O que a lei fez foi deslocar o ônus probatório para o contribuinte. A ata notarial é a resposta estratégica a esse novo cenário: um instrumento que existe há tempos no ordenamento e que agora se mostra especialmente útil para quem precisa demonstrar, com data certa e fé pública, que o preço da transação corresponde às condições reais do imóvel.
Na prática, a ata pode documentar o estado de conservação do bem, a existência de ônus ou pendências, a necessidade de reforma, a situação de ocupação, prints de anúncios de imóveis comparáveis na mesma região e até o histórico das negociações. Como o artigo 38 do CTN, na nova redação, autoriza o município a usar informações dos serviços notariais e registrais, faz sentido que o contribuinte também se valha do cartório para constituir prova a seu favor, e não apenas como fonte de dados para o fisco.
A ata notarial é diferente da escritura. A escritura formaliza o negócio e transfere a propriedade. A ata apenas registra fatos com fé pública, sem criar ou extinguir direitos. As duas podem conviver, e a ata costuma ser lavrada antes ou junto com a escritura, para fotografar as condições que justificam o preço.
04Quando vale a pena lavrar a ata antes da escritura
A ata notarial não é necessária em toda compra e venda. Ela faz diferença quando há motivo concreto para o preço real ficar abaixo da estimativa padronizada do município. Veja situações em que essa documentação prévia tende a compensar.
- Imóvel com particularidades que reduzem o valor: mau estado de conservação, necessidade de reforma estrutural, problemas de documentação, ocupação por terceiros ou inquilino, ou localização com depreciação não captada pelo cadastro municipal.
- Operações de volume: incorporadores e investidores que adquirem vários imóveis ganham previsibilidade ao padronizar a prova do valor real, reduzindo o risco de autuações em série.
- Planejamento sucessório e venda de imóveis da família: ao vender o imóvel de um familiar mais velho, muitas vezes o preço reflete a urgência da venda ou o estado do bem, e a ata documenta esse contexto antes que a prefeitura arbitre um valor descolado da realidade.
Helena, 72 anos, decidiu vender a casa onde morou por décadas para se mudar para um imóvel menor. A casa precisava de reforma elétrica e hidráulica, o que pesou no preço. Antes da escritura, lavrou uma ata notarial registrando o estado do imóvel, com fotos e orçamentos de reforma. Quando a prefeitura tentou cobrar ITBI sobre um valor de cadastro bem maior, a ata serviu de prova do real valor de mercado na contestação administrativa.
05Uma nota para holdings: o Tema 796 do STF
Quem usa holding patrimonial precisa de atenção redobrada com a base de cálculo. A Constituição prevê, no artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social. O STF, porém, ao julgar o Tema 796, decidiu que essa imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Sobre o que passar do capital subscrito, o ITBI incide normalmente.
Com a LC 227/2026 ampliando o poder de o município estimar o valor venal, a tendência é que o eventual excedente sujeito ao imposto seja calculado sobre uma base mais alta. Para quem estrutura holding familiar ou imobiliária, isso reforça a importância de avaliar corretamente os imóveis na integralização e de documentar o valor atribuído, novamente um terreno em que a prova bem constituída evita surpresas.
A LC 227/2026 acabou com o Tema 1.113 do STJ?
Não de forma automática. A lei complementar inverte a lógica do ônus da prova, mas o Tema 1.113 é precedente vinculante e a compatibilidade entre os dois ainda será definida pelos tribunais. Por isso, no momento, a palavra de ordem é documentar bem o valor real da transação.
O município pode cobrar ITBI sobre valor maior que o da escritura?
Pode tentar, com base na estimativa técnica autorizada pela LC 227/2026. O contribuinte, no entanto, tem o direito de contestar essa estimativa por meio de avaliação contraditória, e a prova que ele apresenta faz toda a diferença nesse procedimento.
A ata notarial substitui a avaliação judicial?
Não. A ata registra fatos com fé pública e fortalece a posição do contribuinte, mas não impede que, em caso de litígio, o juiz determine perícia. Ela funciona como uma fotografia confiável das condições do imóvel, feita no momento certo.
Quando devo lavrar a ata notarial?
O ideal é antes ou junto da escritura, enquanto as condições do imóvel ainda podem ser verificadas pelo tabelião. Lavrar a ata depois de uma autuação é possível, mas perde força probatória, porque o estado do bem já pode ter mudado.
Vai comprar, vender ou integralizar um imóvel e quer avaliar o impacto do ITBI no seu caso concreto?
Agende uma análise com a Noviello AdvocaciaDr. Mario Luiz Noviello Junior
Coordenador do Núcleo de Direito Urbanístico da Ad Notare e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Jabaquara. Atuação em Direito Imobiliário, Urbanístico, Sucessório e Tributário imobiliário.
