Recarga segura em condomínio exige projeto técnico, ART/RRT e conformidade com as normas ABNT e do Corpo de Bombeiros.
Veículos Elétricos em Condomínios: a Lei 18.403/2026 Garante o Direito — e Cria um Problema que Poucos Perceberam
A legislação paulista avançou. A regulamentação técnica, ainda não. E no meio dessa lacuna, síndico e condômino estão dividindo riscos que ninguém ainda precificou direito.
Em fevereiro de 2026, o governador de São Paulo sancionou a Lei Estadual nº 18.403/2026, que assegura ao condômino o direito de instalar, às suas próprias expensas, uma estação de recarga individual para veículos elétricos em sua vaga de garagem privativa. Dessa forma, a norma elimina uma das principais barreiras que freavam a eletrificação da frota urbana em cidades verticalizadas como São Paulo: a resistência dos condomínios. Até aí, boa notícia.
No entanto, o problema está no que a lei não diz — e no que a lacuna regulatória deixa no colo do síndico, do condômino entusiasta e do condomínio como um todo. Por essa razão, este artigo explica o que mudou, o que ainda está em aberto e quais os riscos concretos de uma instalação mal feita. Além disso, mostramos por que a integração entre engenharia, direito e gestão condominial é, atualmente, a única saída segura para todas as partes envolvidas.
O que a Lei 18.403/2026 efetivamente garante
A nova norma paulista é direta: o condomínio não pode proibir a instalação de ponto de recarga em vaga privativa sem justificativa técnica fundamentada. Portanto, a negativa arbitrária, sem embasamento em risco elétrico, estrutural ou de segurança comprovado, não tem mais amparo legal.
Requisitos obrigatórios para o condômino
Para exercer esse direito, no entanto, o condômino precisa atender a requisitos objetivos:
- Compatibilidade com a carga elétrica da unidade e da edificação como um todo
- Conformidade com as normas da distribuidora de energia local e da ABNT
- Execução por profissional habilitado, com emissão de ART ou RRT (Anotação ou Registro de Responsabilidade Técnica)
- Comunicação prévia à administração do condomínio, antes do início das obras
Além disso, para empreendimentos cujos projetos forem aprovados após a vigência da lei, há a obrigatoriedade de que o projeto elétrico original já preveja capacidade mínima para futura instalação de pontos de recarga. Dessa forma, a mudança impacta diretamente incorporadoras e arquitetos que atuam em novos empreendimentos — e deve ser considerada desde a fase de viabilidade.
Você tem direito de instalar o carregador na sua vaga. Mas “ter direito” não significa “fazer como quiser”. Precisa de projeto, profissional habilitado com ART/RRT e compatibilidade elétrica comprovada — e o condomínio pode e deve barrar instalações que não atendam esses critérios.
O que a lei não resolve — e por que isso é urgente
A lei garante o direito individual. No entanto, não regulamenta os detalhes técnicos de segurança contra incêndio. Essa parte — fundamental para que o direito seja exercido com segurança real — ainda depende de regulamentação do Poder Executivo estadual.
O Corpo de Bombeiros de São Paulo, por meio da Portaria CCB 003/800/2025, avançou na questão ao estabelecer parâmetros para a IT-41 (aspectos elétricos e de inspeção visual dos chamados SAVE — Sistemas de Alimentação de Veículos Elétricos). Contudo, os demais temas — critérios construtivos, sistemas de prevenção de incêndio em garagens, requisitos específicos para subsolos — ainda não têm regulamentação estadual consolidada em São Paulo.
A nível nacional, o CNCGBM/Ligabom publicou uma Diretriz Nacional sobre garagens com SAVE — um marco técnico relevante. Todavia, essa diretriz depende de adoção e adaptação por cada estado. Como resultado, síndicos em São Paulo estão autorizando ou negando pedidos de instalação com base em critérios técnicos ainda em evolução.
A ausência de regulamentação específica não exime de responsabilidade. O art. 1.348, inciso IX, do Código Civil atribui ao síndico o dever de conservação das partes comuns. Uma instalação que comprometa a rede elétrica comum ou aumente o risco de incêndio no condomínio pode responsabilizar o síndico — mesmo que autorizada por assembleia sem o embasamento técnico adequado.
Fundamento: CC art. 1.348, IX — Código Civil Brasileiro
Por que incêndio em bateria de lítio é um risco diferente
Para entender por que a regulamentação técnica importa tanto, é preciso compreender o que acontece quando uma bateria de íons de lítio entra em colapso térmico — o chamado thermal runaway.
Características do incêndio de bateria de lítio
Diferentemente de um incêndio convencional de veículo a combustão, a bateria de lítio apresenta comportamento singular e perigoso:
- Gera o próprio oxigênio necessário para sustentar as chamas, dificultando o combate pelos bombeiros
- Libera gases tóxicos em alta concentração — situação crítica em ambientes fechados como subsolos de condomínios
- Alto potencial de reignição — estudos indicam que 13% dos veículos elétricos que pegam fogo sofrem reignição das baterias
- Demanda volumes massivos de água para resfriamento efetivo, podendo sobrecarregar reservatórios existentes
Implicações para a estrutura do condomínio
Essas características têm implicações arquitetônicas sérias. Por isso, a Diretriz Nacional Ligabom recomenda que estruturas de garagem com SAVE possuam TRRF (Tempo Requerido de Resistência ao Fogo) mínimo de 120 minutos. Além disso, exige instalação de sprinklers interligados a hidrantes, sistemas de detecção de fumaça e extração mecânica de ar com no mínimo 10 trocas de volume por hora no maior pavimento.
O fogo de bateria de lítio não é como o fogo que o extintor do corredor resolve. Em garagem subterrânea, sem mitigação adequada, um sinistro desse tipo pode comprometer a estrutura do prédio inteiro. Não é alarmismo — é física.
O que dizem as normas técnicas — e o que elas exigem na prática
Todo projeto de instalação de recarga em condomínio deve observar as seguintes normas. O descumprimento configura irregularidade técnica e, consequentemente, pode impactar o AVCB do condomínio.
Instalações Elétricas de Baixa Tensão. Regula circuitos, dispositivos de proteção (DR de alta sensibilidade e DPS) e dimensionamento. Aplicação obrigatória a todo ponto de recarga.
Infraestrutura de Recarga para Veículos Elétricos. Determina que garagens internas admitam apenas Modo 3 (Wallbox) ou Modo 4 — proibindo, portanto, tomadas comuns ou extensões.
Sistema de Recarga Condutiva. Classifica e define parâmetros de segurança para cada modo de recarga, com comunicação inteligente para interrupção em caso de anomalia térmica.
Acessibilidade. Relevante quando a instalação ou adequação de vagas interfere em percursos e espaços acessíveis a pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida.
O que está vedado expressamente
“Puxar um fio da tomada da garagem” é juridicamente inaceitável e tecnicamente perigoso. A NBR 17019 veda expressamente o uso de Modo 1 e Modo 2 em garagens internas coletivas. Instalações improvisadas já geraram responsabilizações civis e criminais em outros estados após sinistros.
Subsolos: o ambiente mais crítico
Engenheiros especializados em perícia predial levantam um alerta que não aparece nas manchetes: garagens em subsolo são o ambiente tecnicamente mais crítico para recarga de VE. Por essa razão, merecem tratamento diferenciado em relação a garagens abertas ou térreas.
Por que o subsolo concentra os maiores riscos
Em primeiro lugar, o acesso das equipes de combate a incêndio é significativamente mais difícil em pavimentos subterrâneos. Além disso, a fumaça densa se acumula nesses ambientes fechados e se propaga com rapidez pelo sistema de ventilação, comprometendo rotas de fuga. Somam-se a isso os seguintes fatores estruturais:
- Sensibilidade estrutural maior, especialmente em edificações com alvenaria estrutural, cuja resistência pode ser comprometida quando a temperatura supera 600°C
- Impacto em lajes nervuradas e outros sistemas projetados para cargas estáticas — situação que requer avaliação estrutural pós-sinistro
- Dificuldade de drenagem do volume de água utilizado no combate às chamas, o que gera risco adicional de sobrecarga estrutural
Diante desses riscos, a recomendação técnica prevalente — inclusive na Diretriz Ligabom — é dar preferência a áreas externas abertas para instalação das estações de recarga. Quando isso não for possível, a garagem precisa atender a critérios rígidos de compartimentação, ventilação e supressão de incêndio, avaliados por engenheiro habilitado caso a caso.
Responsabilidade do síndico — o que o Código Civil já diz
Mesmo sem regulamentação específica aprovada, o Código Civil já fornece o arcabouço de responsabilidade aplicável ao síndico. Assim, quem autoriza instalações de forma imprudente já está sujeito a consequências jurídicas concretas.
Mapa de responsabilidades por natureza
| Natureza | Sanção / Consequência | Fundamento |
|---|---|---|
| Civil | Responsabilidade subjetiva por omissão na fiscalização de instalações que causem dano coletivo | CC art. 1.348, IX |
| Securitária | Recusa total ou parcial da cobertura do seguro do condomínio em caso de sinistro sem instalação técnica regularizada | Contrato de apólice + cláusulas de risco não declarado |
| Administrativa | Autuação por Bombeiros e irregularidade no AVCB, com impacto em toda a edificação | IT-41 SP; Diretriz Ligabom |
| Condominial | Destituição do síndico por irregularidade na gestão das partes comuns | CC art. 1.349 |
O risco específico das apólices de seguro
O tema seguros merece atenção especial: sem alinhamento prévio com a seguradora, a instalação de pontos de recarga pode não estar coberta pela apólice vigente. Em casos reais de sinistro, seguradoras têm recusado coberturas quando a instalação não atendia às normas técnicas ou, ainda, quando não havia adendo específico para esse risco.
O síndico não precisa ser engenheiro. Mas precisa exigir que engenheiros habilitados assinem o projeto, emitam ART/RRT e demonstrem compatibilidade com a edificação. Se não fizer isso, a responsabilidade pode ser dele — mesmo que a assembleia tenha aprovado.
Governança condominial: o que precisa ser feito agora
Para os condomínios que ainda não regulamentaram internamente o tema, a recomendação é direta: não espere o próximo pedido de instalação chegar sem ter uma política interna definida. A seguir, apresentamos os passos essenciais para uma governança segura.
Passo a passo para uma política interna segura
- Diagnóstico elétrico da edificação: em primeiro lugar, contrate um engenheiro habilitado para mapear a “sobra de carga” disponível — quantos pontos de recarga a rede atual suporta sem comprometer outros sistemas ou demandar ampliação junto à distribuidora.
- Atualização da convenção e do regimento interno: além disso, inclua capítulo específico sobre VE com critérios de aprovação, exigências técnicas mínimas (ART/RRT obrigatória, Modo 3 ou 4 apenas), regras de uso exclusivo da vaga e critério de priorização em caso de demanda superior à capacidade.
- Deliberação em assembleia: da mesma forma, intervenções que afetem a infraestrutura comum — ampliação de quadros, gestão de demanda, adequação a requisitos de Bombeiros — precisam de aprovação assemblear com quórum adequado à natureza da obra.
- Alinhamento com a seguradora: antes de autorizar qualquer instalação, verifique se há necessidade de adendo à apólice e quais condições técnicas ela exige para manutenção da cobertura. Esse passo é frequentemente ignorado — e pode custar caro.
- Planejamento de médio prazo: por fim, condomínios com potencial para múltiplas instalações devem considerar sistema centralizado de gestão de demanda — com rateio de carga entre os carregadores — pois esse modelo é significativamente mais eficiente e seguro do que instalações fragmentadas e individuais.
Durante painel técnico realizado pela Ad Notare em abril de 2026, foi relatado um caso emblemático: a combustão espontânea de uma moto elétrica em uma garagem antiga, em condomínio sem infraestrutura adequada para o risco.
Como resultado, o sinistro gerou fumaça densa e propagação rápida. A estrutura foi comprometida. A seguradora cobriu parcialmente os danos estruturais — mas negou cobertura para as motos e deixou aberta a possibilidade de judicialização.
Não havia projeto técnico. Não havia ART. Havia apenas uma tomada e uma moto carregando da forma que “sempre funcionou”. Em suma, esse caso não é uma exceção: é um alerta sobre o que acontece quando a pressa de adotar uma tecnologia nova supera o cuidado com a segurança coletiva.
Conclusão: Direito garantido, responsabilidade compartilhada
A Lei 18.403/2026 é bem-vinda. Afinal, ela desburocratiza um direito legítimo e sinaliza o caminho da transição energética para o ambiente condominial paulistano.
No entanto, lei não é sinônimo de segurança. A regulamentação técnica ainda está incompleta; além disso, os riscos são reais. Por conseguinte, a responsabilidade — do condômino que instala, do síndico que autoriza, da administradora que orienta e do advogado que assessora — já existe no arcabouço jurídico atual, mesmo sem nova norma que a explicite.
Portanto, a solução não é impedir a instalação de carregadores. Pelo contrário: é garantir que cada instalação seja precedida de planejamento técnico sério, integração entre engenharia e direito, deliberação assemblear informada e cobertura securitária adequada. Dessa forma, o condomínio se protege e o condômino exerce seu direito com segurança real.
Imóvel — e condomínio — bem gerido é imóvel com valor preservado.
Esta orientação tem caráter informativo e não substitui a análise individualizada do seu caso por um advogado. Para uma avaliação completa da sua situação, entre em contato com a Noviello Advocacia.
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