ITBI após a LC 227/2026: a batalha pela base de cálculo ainda não terminou
A nova lei complementar tentou redefinir o “valor venal” do imposto — mas uma sentença recente da 16ª Vara da Fazenda Pública de São Paulo mostra que o Judiciário resiste às tentativas de reintroduzir o arbitramento fiscal unilateral.
Em 23 de março de 2026, o juiz Marcio Ferraz Nunes, da 16ª Vara da Fazenda Pública de São Paulo, concedeu mandado de segurança a um contribuinte que questionava a utilização do chamado “valor venal de referência” pelo Município de São Paulo para cobrar o ITBI. A sentença é significativa porque foi proferida já sob a vigência da Lei Complementar n.º 227, de 13 de janeiro de 2026 — a mesma norma que os municípios acreditavam ter legitimado essa prática. O magistrado discordou.
Para compreender a dimensão dessa decisão, é preciso percorrer o longo e turbulento histórico do ITBI no Brasil: um imposto aparentemente simples que se tornou palco de um dos mais persistentes conflitos entre contribuintes e o fisco municipal.
O que é o ITBI e por que sua base de cálculo importa tanto
O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) incide toda vez que um imóvel muda de dono por ato oneroso — uma compra e venda, por exemplo. É de competência dos municípios e, em São Paulo, sua alíquota chega a 3% sobre o valor da transação. Em um imóvel de R$ 800 mil, a diferença entre calcular o imposto sobre o preço declarado (R$ 24 mil) ou sobre uma tabela municipal inflada em 30% (cerca de R$ 31 mil) é de R$ 7 mil — só nessa operação.
O artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN) sempre estabeleceu que a base de cálculo do ITBI é o “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”. O problema é que esse conceito é maleável, e os municípios aprenderam a explorá-lo.
O “valor venal de referência”: como os municípios driblaram a lei
Ao longo dos anos 2010, várias prefeituras — São Paulo à frente — criaram tabelas próprias chamadas de “valor venal de referência”, desvinculadas tanto do valor venal do IPTU quanto do preço efetivamente declarado pelo comprador. Essas tabelas costumavam superar significativamente o valor real das transações, aumentando a arrecadação sem qualquer processo administrativo individual.
A prática era questionada pelos contribuintes: se o imóvel foi comprado por R$ 600 mil, por que o ITBI incide sobre R$ 750 mil? A resposta dos municípios era que sua “tabela técnica” refletia o valor de mercado real. Os contribuintes rebatiam que essa era uma ficção conveniente e unilateral.
- A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação.
- O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN).
- O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
O Superior Tribunal de Justiça, em 2022, pôs aparente fim ao debate: no julgamento do Tema 1.113, a Primeira Seção estabeleceu as três teses acima, com efeito vinculante para todos os municípios do país. A mensagem era clara — o valor declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade, e qualquer contestação exige processo administrativo com contraditório, não mera tabela fiscal prévia.
A LC 227/2026: a reforma que (re)acendeu a controvérsia
A Lei Complementar 227, sancionada em 13 de janeiro de 2026, foi o ato conclusivo da Reforma Tributária brasileira. Seu núcleo central era a criação do Comitê Gestor do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a regulamentação nacional do ITCMD, o imposto estadual sobre heranças e doações. Mas no artigo 165, quase despercebida, veio uma alteração que mudaria o art. 38 do CTN — a base de cálculo do ITBI.
Caput: A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
§ 1º Considera-se valor venal o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.
§ 2º Esse valor será estimado por critérios técnicos, considerando: análise de preços praticados no mercado imobiliário; informações de cartórios e agentes financeiros; localização, tipologia, padrão e área do imóvel; e outros parâmetros técnicos usuais.
§ 3º Os municípios devem divulgar os critérios utilizados; o contribuinte pode contestar mediante avaliação contraditória em procedimento específico.
Os municípios comemorariam: a nova redação parecia autorizar que estimassem o valor venal com base em suas próprias tabelas técnicas, desde que divulgassem os critérios. Seria uma “ressurreição” legislativa do valor venal de referência — agora com verniz de legalidade.
Analistas tributários rapidamente se dividiram. Para um lado, a LC 227 apenas explicitou o conceito de “valor venal”, tendo natureza interpretativa e, portanto, aplicação retroativa nos termos do art. 106, I, do CTN. Para o outro, tratava-se de inovação normativa que aumenta a carga tributária — e que, por isso, só poderia valer a partir de 2027, respeitados os princípios constitucionais da anterioridade anual e nonagesimal.
“Com a publicação da LC 227/2026 em janeiro, os municípios passam a ser autorizados a fixar a base de cálculo do ITBI desconsiderando o valor declarado pelo contribuinte, o que afronta a decisão do STJ, viola a capacidade contributiva e o princípio da igualdade.”
— Conjur, fev./2026 — análise sobre as alterações no ITBI pela LC 227A sentença de 23 de março de 2026: o Judiciário fala mais alto
É nesse cenário que surge a decisão proferida pelo Dr. Marcio Ferraz Nunes no processo 1027861-71.2026.8.26.0053. Willian Lima Pereira impetrou mandado de segurança contra o Secretário de Finanças do Município de São Paulo, contestando exatamente a imposição do valor venal de referência como base de cálculo do ITBI — mesmo após a LC 227.
O magistrado concedeu a ordem e tornou definitivos os efeitos da liminar. O raciocínio pode ser resumido em quatro pontos centrais:
Em suas palavras, “enquanto não haja retificação dos critérios de aferição da base de cálculo, com base no disposto no artigo 38 do CTN, de acordo com sua nova redação, remanesce a necessidade de utilização do valor da transação, ou da elaboração de estudo técnico em processo administrativo a afastar o valor em questão.”
O que muda (e o que não muda) para o contribuinte
A decisão é de primeira instância e reflete o entendimento de um único juízo. Mas ela revela a resistência do Judiciário paulistano a uma virada automática e imediata da prática municipal após a LC 227. Há pelo menos três camadas de análise para quem está comprando ou pretende comprar um imóvel:
A anterioridade tributária como escudo
Mesmo que a LC 227 tenha efetivamente ampliado as bases para a cobrança do ITBI, ela representa um aumento de carga tributária — e o art. 150, III, “b” e “c” da Constituição proíbe que qualquer tributo seja cobrado antes de decorridos 90 dias da publicação da lei e, no caso do ITBI, no mesmo exercício financeiro. Na visão de boa parte da doutrina, as novas regras só seriam exigíveis a partir de 2027, para municípios que editassem suas leis municipais de adaptação em 2026.
A presunção de veracidade do contrato
O Tema 1.113 do STJ ainda está tecnicamente pendente de apreciação pelo STF (há recurso extraordinário admitido, aguardando julgamento). Enquanto o Supremo não se pronunciar em sentido contrário, o entendimento de que o valor declarado no contrato goza de presunção de veracidade continua orientando o Judiciário. O município que quiser afastar esse valor precisa instaurar processo administrativo, apresentar laudo e garantir contraditório.
A restituição do ITBI pago a maior
Contribuintes que pagaram ITBI com base no valor venal de referência têm o direito de buscar a restituição do indébito. O prazo prescricional é de cinco anos a contar do pagamento indevido (art. 168, I, do CTN). Cada caso deve ser analisado individualmente, verificando se houve processo administrativo prévio e qual documentação comprova o valor real da transação.
O STF ainda não se pronunciou definitivamente sobre o Tema 1.113. Há recurso extraordinário admitido pendente de julgamento pela Suprema Corte. A depender do resultado, o panorama pode se alterar significativamente. Acompanhe a movimentação processual e consulte um advogado especialista antes de tomar decisões baseadas exclusivamente nessa jurisprudência.
O contexto maior: LC 227 e a Reforma Tributária
Vale lembrar que o ITBI não era o foco central da LC 227/2026. A lei foi o marco conclusivo da Reforma Tributária sobre o Consumo — o elo que faltava após a EC 132/2023 e a LC 214/2025. Suas principais inovações estão em três frentes:
No campo do IBS, a lei criou o Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços, órgão interfederativo responsável pela administração do novo tributo que unificará ICMS e ISS a partir de 2033. A operacionalização começa em 2026, mas a transição completa demandará uma década.
No campo do ITCMD — imposto estadual sobre heranças e doações —, a LC 227 trouxe mudanças profundas: alíquotas progressivas obrigatórias, nova base de cálculo para quotas de holdings familiares (incluindo goodwill), regulamentação dos trusts no exterior e regra de agregação de doações sucessivas. Para quem tem patrimônio relevante ou estruturas de planejamento sucessório, o ano de 2026 é uma janela estratégica antes que as novas regras estaduais entrem em vigor.
E no campo do ITBI, a lei tentou resolver a controvérsia do valor venal — mas, como a sentença do TJSP demonstra, o debate está longe do fim.
Conclusão: a luta pela legalidade na tributação imobiliária continua
A decisão proferida em 23 de março de 2026 pela 16ª Vara da Fazenda Pública de São Paulo é um sinal de que o Judiciário não abriu mão dos princípios estabelecidos pelo STJ no Tema 1.113 por conta de uma alteração legislativa que, ainda que relevante, não equacionou o problema de fundo: o arbitramento unilateral e sem contraditório viola o direito do contribuinte.
A LC 227/2026 criou uma moldura legal mais detalhada para a estimativa do valor venal — o que é bem-vindo. Mas moldura não é autorização em branco. Os municípios que quiserem se valer da nova legislação precisarão adaptar suas legislações municipais, publicar os critérios técnicos utilizados e — sobretudo — garantir ao contribuinte o direito de contestar com avaliação contraditória.
Para quem comprou ou pretende comprar um imóvel, a mensagem prática é simples: o valor declarado no contrato ainda é o ponto de partida. Se o município cobrar mais do que isso sem abrir processo administrativo, a jurisprudência — pelo menos por enquanto — está do seu lado.
A Noviello Advocacia atuou no caso referenciado neste artigo.
