A publicação da Portaria Conjunta SMUL/SEHAB nº 01/2026 institui uma plataforma integrada de licenciamento e fiscalização em São Paulo que muda a régua de compliance para empreendimentos com unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP). Para incorporadoras, constratoras e proprietários com imóveis nessa categoria, o novo ambiente impõe uma revisão preventiva de contratos, cadastro e rotina interna antes da entrada em operação da ferramenta.
O que a Portaria SMUL/SEHAB 01/2026 institui
A norma cria uma plataforma integrada de licenciamento e fiscalização que reúne em um só ambiente as informações da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) e da Secretaria Municipal de Habitação (SEHAB). Passam a conversar diretamente com o status do empreendimento os alvarás emitidos, os certificados de conclusão, o SQL do lote, o zoneamento, a quantidade de unidades enquadradas como HIS-1, HIS-2 ou HMP, a identificação do proprietário, os autos de infração lavrados e as multas aplicadas.
A norma-base do regime HIS/HMP em São Paulo permaneceu no Decreto Municipal 63.728/2024, que atualizou os parâmetros urbanísticos e as regras de contrapartida. A Portaria 01/2026 não altera esse regime substantivo; ela reorganiza o modo como a Administração Municipal olha e cruza os dados sobre esses empreendimentos.
O impacto prático para incorporadoras e proprietários
O ponto sensível está na capacidade da Administração de rastrear, de forma automatizada, inconsistências entre o enquadramento urbanístico da unidade e a destinação real. Um lote licenciado com percentual mínimo de HIS-2 e HMP, uma vez concluído, precisa entregar unidades cujos adquirentes ou locatários se enquadrem nas faixas de renda previstas pelo Decreto 64.895/2026. Antes, esse cruzamento dependia de denúncia, fiscalização pontual ou pedido de informação interno; agora, o ambiente integrado torna viável um monitoramento contínuo.
Isso desloca a régua de compliance para etapas mais próximas da comercialização e da pós-entrega, com quatro eixos exigindo atenção especial:
- Elegibilidade dos adquirentes e locatários, com renda e faixa documentadas.
- Cláusulas contratuais claras sobre destinação e o lock-in de 30 anos previsto no regime.
- Trilha auditável do histórico de comercialização de cada unidade, com documentos que sustentem cada operação.
- Registro estruturado das comunicações formais com SMUL e SEHAB, para que respostas a eventuais autos de infração sejam produzidas com base documental sólida.
Prazos e janela de preparação
A própria portaria estabelece dois marcos: 90 dias para a estruturação da infraestrutura da plataforma e 120 dias para a integração completa das bases de dados. É nesse intervalo que se abre a janela prática para incorporadoras e proprietários organizarem internamente o material que a nova ferramenta pretende cruzar. Uma vez o sistema em operação pleno, o auto de infração deixa de depender de denúncia externa para ser lavrado.
Quem organizar contratos, cadastros e trilhas documentais nesses meses de preparação ganha estabilidade quando a plataforma começar a operar. Quem esperar o cruzamento automático entrar em funcionamento para revisar a estrutura interna entra em regime reativo, com resposta a eventuais autos já dentro de prazo administrativo curto.
Recomendações para a rotina jurídica interna
A preparação para o novo ambiente passa por revisão de minutas de compra e venda e locação com cláusulas específicas de destinação HIS/HMP; auditoria do cadastro dos adquirentes e locatários das unidades já comercializadas; averbação das restrições de destinação na matrícula quando cabível; e preparação de manuais internos para que as áreas comercial e de pós-venda operem alinhadas ao regime.
Empreendimentos com percentuais de HIS-2 e HMP relevantes no ativo total ganham prioridade nessa checagem: são eles que mais expostos ficam à nova capacidade de cruzamento de dados da SMUL e SEHAB.
Conteúdo educativo, não substitui consultoria jurídica. Noviello Advocacia — Direito Imobiliário e Urbanístico.
