Encerrando o ano de 2018, após longo debate no congresso nacional, o presidente Michel Temer sancionou finalmente a lei 13.786/2018 que regulamenta o chamado “Distrato Imobiliário”, que altera e regulamenta a Lei de Incorporações Imobiliárias  bem como a Lei de Parcelamento de Solo Urbano.

Esta lei vem após um longo período de judicialização dos contratos imobiliários de imóveis comprados antes de sua construção, popularmente conhecidos como “imóvel na planta”.

A discussão e consequente aprovação desta lei veio em razão de muitas discussões envolvendo a ABRAINC(Associação Brasileira de Incorporadores) , bem como estidades de classe, principalmente o COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis)

A jurisprudência predominante estipulava uma devolução entre 75% a 90% dos valores pagos pelo adquirente durante o período de obras. A nova legislação estipula uma devolução de somente 50% dos valores pagos nos casos em que há patrimônio de afetação, também conhecidas como SPE (Sociedade de Propósito Específico), regulada pela Lei 10.931/2004 onde todo dinheiro arrecado é destinado especificamente ao empreendimento onde a unidade fora adquirida. Destaca-se que a maioria dos contratos atualmente estão neste regime.

Nos empreendimentos onde não há patrimônio de afetação, aqueles onde o dinheiro é arrecadado para a construtora, o valor da multa será de 25% dos valores pagos.

Importante destacar que os valores referentes à corretagem, nos casos de desistência por parte do adquirente não serão devolvidos, pois como bem determina o artigos 722 e 725 do Código Civil, e também a Lei de Intermediação imobiliária – todos são claros ao determinar que a comissão de corretagem é devida em razão do resultado obtido que é a aquisição da unidade, não devendo ser atingida em razão de uma ruptura deste contrato supervenientemente.

Ainda em relação a corretagem, este entendimento já vinha sendo corroborado pelo STJ, conforme pode ser analisado no acórdão proferido no Recurso Especial 1.339.642 – RJ de relatoria da Ministra Nancy Andrighi.

Outro ponto que a nova lei regulamenta é a questão dos atrasos na entrega da obra. O prazo de tolerância de 180 dias para casos de atraso, desde que estipulados em contrato, não dão causa para o desfazimento do contrato. E nos casos em que o atraso exceda este prazo, o consumidor terá direito ao ressarcimento de 100% dos valores pagos acrescidos de multa e correção monetária, ou, caso queira mesmo assim manter a unidade, será ressarcido em 1% ao mês pelos valores pagos até a efetiva entrega de chaves.

Outro ponto fundamental da nova lei diz respeito ao direito de arrependimento. Quando o adquirente for ao estande de vendas e adquirir uma unidade, terá o prazo de 7 dias para exercer o direito de arrependimento, neste caso, serão devolvidos inclusive os valores pagos a título de corretagem.

A lei também regulamentou que, caso o consumidor chegue a ter a posse do imóvel mas desista da compra (por não ter o financiamento aprovado, por exemplo, ou qualquer outro motivo), terá a obrigação de pagar os tributos e taxas inerentes ao imóvel, bem como uma taxa de fruição pelo período que usufruiu do imóvel.

Em caso de desistência ainda no período de obras, caso a construtora consiga um novo adquirente para a unidade, o consumidor ficará isento do pagamento de qualquer encargo em razão da rescisão.

Embora o tema tenha passado por ampla discussão em vários setores da cadeia econômica que compõe o mercado imobiliário e tenha passado por diversas alterações enquanto fora discutido no congresso, ainda será objeto de ampla discussão.

Dentro da área jurídica há opiniões contrárias e favoráveis ao novo texto e certamente esta nova lei inclusive poderá ser objeto de discussão quanto a sua constitucionalidade, bem como incompatibilidade com o Código de Defesa do Consumidor.

2018 está acabando e em 2019 o debate acerca de temas de Direito Imobiliário certamente será ainda mais frenético.

Continuem acompanhando este blog e convido a todos para acessar outros artigos por nós publicados sobre o tema.

Se precisar de consulta especializada sobre problemas com seu imóvel, nossa equipe está à disposição.

Até a próxima! Excelente ano novo a todos!