Condômino Antissocial: Como Proteger o Condomínio em 2026

O síndico recebe a terceira reclamação da semana sobre o mesmo morador. Na primeira vez, foram gritos na madrugada. Na segunda, uma ameaça verbal ao porteiro. Agora, um boletim de ocorrência pedindo medida protetiva. A multa já foi aplicada. Ainda assim, o comportamento continua. É nesse ponto que se desenha, juridicamente, a figura do condômino antissocial.

Contrariando o que muitos moradores imaginam, a Justiça brasileira já decidiu, em casos recentes, que o morador pode ser obrigado a deixar o próprio apartamento, mesmo sendo proprietário. Neste guia, portanto, você encontra o regime do art. 1.337 do Código Civil, o que o STJ fixou sobre defesa prévia, o arsenal de medidas judiciais disponíveis antes da exclusão, os precedentes recentes de 2024 e 2025 sobre expulsão de proprietário, a divergência doutrinária em torno do tema, e o que promete mudar com a reforma do Código Civil em tramitação no Senado (PL 4/2025). Tudo com base na nossa experiência de mais de duas décadas em Direito Imobiliário e Condominial.

1. O que o Código Civil chama de condômino antissocial

O regime do condômino antissocial está no artigo 1.337 do Código Civil, que distingue duas figuras. No caput, encontra-se o condômino nocivo. Já no parágrafo único, temos o condômino antissocial. Contudo, a diferença não é apenas terminológica. De fato, cada figura tem uma sanção própria, um teto diferente de multa e, como veremos adiante, consequências jurídicas distintas.

O ponto de partida está um artigo antes. Assim, o art. 1.336, IV, fixa o dever básico de todo proprietário de unidade autônoma: “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”. Portanto, quando esse dever é violado de forma reiterada, entra em cena o art. 1.337. E ele é propositalmente aberto.

Condutas mais frequentes reconhecidas pelos tribunais

Na prática, os tribunais têm reconhecido como antissociais condutas variadas, que vão muito além do barulho excessivo:

• Agressões físicas ou verbais a moradores e a funcionários do condomínio
• Ameaças, injúrias, racismo e outras ofensas de caráter discriminatório
• Vandalismo e danos ao patrimônio comum ou de vizinhos
• Excesso reiterado de barulho em horários proibidos pelo regimento interno
• Odor constante de cigarro ou drogas nas áreas comuns
• Estacionamento irregular, uso indevido de vagas ou áreas comuns
• Depósito de lixo fora dos locais adequados
• Acúmulo compulsivo de objetos ou animais dentro da unidade, com risco sanitário (hoarding)
• Obstrução ou dificultação do acesso de prestadores de serviço autorizados
• Condutas que representem risco concreto à segurança coletiva, como porte ou disparo de arma
• Descumprimento sistemático do regimento interno, mesmo após advertências

Um caso típico da prática condominial

Dona Teresa é síndica de um prédio em Vila Mariana. Há seis meses, o morador do 8º andar passou a receber visitas de madrugada. Além disso, acumulou três boletins de ocorrência por agressão verbal a vizinhos e, em dia de vazamento no hidrômetro, impediu o porteiro de entrar na unidade para fechar o registro, gerando prejuízo para três apartamentos. Inicialmente, a convenção previa advertência e multa moderada. Foram aplicadas. Contudo, o comportamento voltou. Esse padrão, de descumprimento somado a reiteração e incompatibilidade de convivência, é exatamente o alvo do art. 1.337.

2. As duas multas do art. 1.337: quíntuplo e décuplo

Por sua vez, o artigo 1.337 prevê duas sanções pecuniárias distintas, graduadas pela gravidade da conduta.

As duas figuras exigem deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ou seja, o cálculo exclui o próprio infrator. Na prática, esse é um dos erros mais frequentes que vemos. Muitos síndicos, por exemplo, calculam o quorum sobre os condôminos presentes à assembleia, quando a interpretação majoritária é sobre o total de unidades do prédio, subtraído o infrator. Dessa forma, base errada significa assembleia vulnerável a anulação.

Exemplo prático. Em um condomínio com contribuição mensal de R$ 900, a multa antissocial aplicada no décuplo resulta em R$ 9.000 por mês. Além disso, ela é cumulável. Nesse sentido, o STJ, no REsp 1.365.279, reconheceu que a sanção pode ser renovada enquanto persistir a conduta. Em seis meses, por conseguinte, o morador recalcitrante pode acumular R$ 54.000 em multas, além de responder por perdas e danos se o condomínio demonstrar prejuízo concreto (por exemplo, custos com reparo de vandalismo ou gastos com segurança adicional).

3. Direito de defesa: o que o STJ consolidou

O leading case do Superior Tribunal de Justiça

Aqui está o passo que mais anula multa aplicada a condômino antissocial: a ausência de contraditório prévio. Nesse contexto, o leading case é o REsp 1.365.279, da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, relatado pelo Ministro Luis Felipe Salomão. Nele, o STJ firmou o entendimento de que a aplicação da multa do art. 1.337 exige direito de defesa antes da votação em assembleia.

A lógica por trás da decisão é constitucional. Embora o condomínio seja um espaço privado, a sanção pecuniária atinge direitos fundamentais do proprietário, entre eles o patrimônio e a moradia. Nesse sentido, a Constituição reconhece a eficácia horizontal dos direitos fundamentais, isto é, a incidência de garantias como o contraditório e a ampla defesa (art. 5º, LV) também nas relações entre particulares, quando há sanção grave. Além disso, o Enunciado 92 da I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal já caminhava nesse sentido. Em síntese, as sanções do art. 1.337 só são válidas se asseguradas as garantias constitucionais.

A consequência prática é direta. Ou seja, se a assembleia delibera sem chamar o condômino a se manifestar, ou se o edital de convocação nem menciona que haverá aplicação de multa, a deliberação cai no Judiciário. E cai com custos: honorários advocatícios do condômino vitorioso, nulidade da ata e, por vezes, indenização por dano moral.

Protocolo prático para o síndico

Cada etapa tem função defensiva. De fato, foi justamente por pular essa arquitetura que, no acórdão do TJSP na Apelação Cível 1005631-50.2015.8.26.0011, a multa imposta antes da deliberação assemblear e sem notificação prévia foi anulada pelo tribunal.

4. Medidas judiciais intermediárias: obrigação de fazer e astreintes

A ação de obrigação de fazer ou de não fazer

Entre a multa administrativa do art. 1.337 e a medida extrema da exclusão existe um arsenal processual pouco explorado pelos síndicos. Contudo, quando a sanção pecuniária deixou de surtir efeito, mas o condomínio ainda não reúne provas suficientes para pedir o banimento, cabe uma ação judicial de obrigação de fazer ou de não fazer, com fundamento no art. 497 do Código de Processo Civil.

Na obrigação de fazer, por exemplo, o juiz determina ao condômino que cumpra um dever específico. Reparar um dano causado, por exemplo. Já na obrigação de não fazer, a determinação é para cessar uma conduta. Assim, o juiz pode ordenar que o morador não produza barulho acima de determinado decibel após certo horário, não bloqueie o acesso de prestadores ou não deposite lixo nas áreas comuns. Dessa forma, trata-se de uma tutela cirúrgica, que ataca o comportamento sem chegar à medida extrema.

Astreintes: a multa coercitiva como ferramenta de pressão

O instrumento de pressão dessa ação é a multa coercitiva, conhecida como astreintes, prevista no art. 537 do CPC. Quando o condômino ignora a decisão judicial, o juiz pode impor multa diária, cujo valor pode ser fixado livremente pelo magistrado para garantir a efetividade da ordem. Em casos graves, inclusive, os valores diários chegam a patamares que, em poucas semanas, superam o valor da própria unidade. Não é punição, portanto, mas sim coerção.

A sequência não é rígida, mas reflete o princípio da proporcionalidade adotado pelos tribunais. De fato, quando o condomínio demanda diretamente a exclusão sem passar pelas etapas intermediárias, os juízes costumam indeferir o pedido. A exceção fica por conta de situações de risco iminente, tema que tratamos adiante.

5. Exclusão do condômino, inclusive proprietário: a fronteira jurisprudencial

Quando todas as medidas anteriores falham, resta ao condomínio a sanção mais grave: a exclusão judicial do condômino antissocial. O Código Civil não prevê essa medida expressamente. Por isso, foi a doutrina e, depois, a jurisprudência que construíram o instituto. E a construção caminhou para um ponto que gera polêmica até hoje: o banimento pode atingir inclusive o proprietário da unidade.

A inflexão veio em 2012, com o Enunciado 508 da V Jornada de Direito Civil: “Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CF e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere sobre a medida”.

Desde então, os tribunais vêm aplicando o instituto com cautela, mas em frequência crescente. Nesse sentido, pesquisa publicada em janeiro de 2026 na Revista Consultor Jurídico, analisando 21 apelações julgadas entre 2021 e 2025 nos tribunais estaduais, identificou que 12 delas admitiram a exclusão. Trata-se, portanto, de uma proporção de 57% de êxito, que confirma: a medida deixou de ser teórica.

O ponto central: proprietário pode ser banido sem perder a propriedade

A maior resistência a essa medida está na ideia de que ninguém pode ser tirado do próprio imóvel. Embora o argumento seja forte, pois o direito de propriedade é garantia constitucional (art. 5º, XXII, da CF), a jurisprudência brasileira vem operando uma distinção técnica fundamental. Assim, a exclusão não extingue a propriedade, apenas restringe o direito de uso e fruição pessoal. Dessa forma, o condômino banido continua dono. Ele pode vender, alugar, ceder, doar. Contudo, o que ele não pode é ocupar fisicamente o imóvel.

Essa distinção ficou clara no caso mais emblemático dos últimos anos. Em abril de 2024, a juíza Laura de Mattos Almeida, da 29ª Vara Cível de São Paulo, determinou no processo 1007991-98.2023.8.26.0100 que a aposentada Elisabeth Morrone e seu filho deixassem o apartamento do edifício United Home & Work, na Barra Funda, onde ela era proprietária. A condenação veio após uma sequência de condutas antissociais documentadas, que envolveram ofensas racistas ao vizinho humorista Eddy Júnior, ameaça com faca e garrafa na porta do apartamento dele, ruído constante em horário noturno, danos ao livro de ocorrências e ofensas a prestadores de serviço do condomínio.

Na sentença, a magistrada foi direta ao enfrentar a objeção do direito de propriedade:

“O comportamento antissocial em questão restringe o direito de propriedade dos demais condôminos do edifício. E a impossibilidade de se conviver harmonicamente no condomínio permite que os condôminos adotem medidas de restrição ao direito de propriedade do antissocial, além daquelas previstas no artigo 1.337 do Código Civil.”

O prazo para desocupação foi de 90 dias, sob pena de medidas coercitivas, incluindo o uso de força policial. Inclusive, a aposentada manteve a propriedade do imóvel e pôde vender ou alugar. Por outro lado, o que lhe foi vedado é morar no apartamento e acessar as dependências do condomínio. Trata-se, portanto, precisamente da modalidade de banimento que a doutrina vinha discutindo havia mais de uma década.

Outros precedentes recentes de banimento

O caso Morrone não foi isolado. Em abril de 2024, por exemplo, a 3ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul confirmou a exclusão de morador que, durante episódio associado a uso de drogas, quebrou portas e vidros, fez ameaças, manteve porteiros em cárcere privado e disparou arma de fogo. A situação só foi contida com intervenção da Polícia Militar. Nesse caso, o relator, Desembargador Amaury Kuklinski, fundamentou a decisão na função social da propriedade e na dignidade dos demais moradores. No mesmo ano, na Apelação 1001334-40.2023.8.26.0004, julgada em outubro de 2024 pela 26ª Câmara de Direito Privado do TJSP, o relator Carlos Dias Motta manteve a aplicação das sanções do art. 1.337 em caso de conduta reiterada de menor gravidade.

Há também uma tese relevante sobre a natureza subjetiva da conduta. Na Apelação 1046755-56.2023.8.26.0100, por exemplo, o TJSP firmou o entendimento de que não se exige prova de culpa subjetiva para configurar o comportamento antissocial. Basta a imputabilidade, isto é, que o morador tenha consciência dos próprios atos. Assim, essa tese tem impacto direto na produção de provas, pois o condomínio não precisa demonstrar intenção deliberada de prejudicar, apenas a materialidade da conduta.

A divergência doutrinária: a tese contrária

Nem todos concordam com a linha jurisprudencial consolidada. Em artigo publicado na Revista Consultor Jurídico em julho de 2024, por exemplo, o Prof. Gleydson K. L. Oliveira, doutor e mestre pela PUC-SP, professor titular da UFRN, sustentou que a expulsão do condômino não tem amparo constitucional nem legal. Para esse entendimento, o direito fundamental de propriedade, no seu núcleo essencial, inclui o poder de usar a coisa. Dessa forma, suprimir esse poder, ainda que judicialmente, seria esvaziar o próprio conteúdo da garantia constitucional. O caminho legítimo, segundo essa tese, continua sendo a aplicação da multa do décuplo, renovada enquanto a conduta persistir.

A posição não é marginal. De fato, reflete o debate sobre os limites da relativização do direito de propriedade em nome da função social. E é justamente essa insegurança doutrinária que tornou urgente a intervenção legislativa em curso, tratada no próximo tópico.

6. O que muda com a reforma do Código Civil (PL 4/2025)

A divergência doutrinária e a multiplicação de casos nos tribunais motivaram várias tentativas legislativas. Em primeiro lugar, o PL 616/2021, do Senado, previa quorum de três quartos. Já na Câmara, o PL 1448/2022 propunha quatro quintos, enquanto o PL 3051/2023 ficou em maioria absoluta. Contudo, a proposta mais recente e abrangente é o PL 4/2025, do Senado Federal, amplo projeto de reforma do Código Civil que, entre centenas de alterações, redesenha o art. 1.337.

Na versão atualmente em tramitação, a exclusão do condômino antissocial ganha previsão legal expressa e reconhece, explicitamente, a possibilidade de banir o proprietário da unidade. Os destaques, nesse sentido, são:

• Quorum de dois terços dos condôminos presentes à assembleia, e não mais sobre o total de condôminos
• Exigência explícita de prévia imposição de multa e demonstração de ineficácia
• Garantia formal de contraditório na via interna condominial
• Necessidade de chancela judicial para execução da medida
• Proibição de acesso do condômino antissocial à unidade autônoma e às dependências do condomínio, preservando a titularidade do imóvel
• Disciplinamento específico para o caso de mais de um morador na mesma unidade

7. Prevenção: a melhor defesa do condomínio

Ao final de dezenas de casos que acompanhamos, uma constatação se repete. De fato, a maior parte dos litígios por comportamento antissocial poderia ter sido evitada com providências preventivas, adotadas antes que o conflito escalasse. Além disso, o caminho judicial é longo, oneroso e desgastante para todos, inclusive para os moradores que não são parte na disputa. Nesse sentido, a prevenção não é conselho genérico, mas ferramenta estratégica.

Três medidas estruturais reduzem drasticamente a probabilidade de que um conflito chegue à Justiça:

• Convenção e regimento interno atualizados. Regras claras sobre horários, uso das áreas comuns, destinação das unidades, procedimento para aplicação de sanções e direito de defesa. Recomenda-se, assim, revisão periódica, ao menos a cada cinco anos.
• Mediação institucionalizada. Antes de aplicar sanção, prever uma etapa formal de mediação conduzida pelo síndico ou por profissional externo. Em geral, muitos conflitos se resolvem com uma conversa estruturada.
• Canal de reclamação transparente. Protocolo claro para registro de ocorrências, com número, data, testemunhas e documentação. Esse acervo, por sua vez, será essencial se o conflito evoluir para a via judicial.

Quando a prevenção falha e a situação chega ao ponto de configurar comportamento antissocial, a resposta precisa ser técnica, gradual e bem documentada. Em síntese, é o que separa uma ação vitoriosa de uma multa anulada.

Perguntas Frequentes

Qual a diferença entre condômino nocivo e condômino antissocial?

O condômino nocivo (art. 1.337, caput, do Código Civil) é aquele que descumpre reiteradamente deveres condominiais, como pagar em dia, respeitar o regimento interno ou zelar pelas áreas comuns. Nesse caso, a multa vai até 5× a contribuição mensal. Já o condômino antissocial (parágrafo único) é aquele cuja conduta gera incompatibilidade de convivência, incluindo ameaças, agressões ou comportamento que coloca em risco a segurança dos outros moradores. Nessa hipótese, a multa sobe para até 10× a contribuição mensal e, em casos extremos, pode levar à exclusão judicial do condomínio.

Qual o quorum para aplicar a multa ao condômino antissocial?

Três quartos dos condôminos restantes. Ou seja, o cálculo exclui o próprio infrator e, na orientação majoritária, é feito sobre o total de condôminos do prédio, não apenas sobre os presentes à assembleia. Por outro lado, existem julgados mais permissivos que aceitam o cálculo sobre os presentes. Contudo, trabalhar com a base mais ampla é a postura prudente para evitar anulação judicial.

Preciso dar direito de defesa antes de aplicar a multa?

Sim, e essa é a etapa mais negligenciada. De fato, o STJ, no REsp 1.365.279, consolidou que a aplicação da multa exige contraditório prévio. Na prática, isso significa notificação extrajudicial individualizada ao morador, pauta expressa no edital de convocação da assembleia, oportunidade efetiva de defesa oral ou escrita antes da votação e ata detalhada com a motivação da decisão. Pular qualquer desses passos, portanto, fragiliza a sanção e facilita a anulação em juízo.

Um proprietário pode mesmo ser expulso do próprio apartamento?

Sim, em situações excepcionais. O caso mais emblemático dos últimos anos é o da aposentada Elisabeth Morrone, condenada em abril de 2024 pela 29ª Vara Cível de São Paulo (processo 1007991-98.2023.8.26.0100) a deixar seu apartamento no prazo de 90 dias, após sequência de condutas antissociais que incluíram ofensas racistas, ameaças com faca e barulho constante. O ponto técnico fundamental é que a exclusão não retira a propriedade do imóvel. Assim, o condômino banido continua dono, podendo alugar, vender ou ceder. Por outro lado, o que lhe é vedado é ocupar pessoalmente a unidade e acessar as dependências do condomínio. Há divergência doutrinária sobre a constitucionalidade dessa medida, mas a jurisprudência vem sustentando sua aplicação em casos graves e reiterados.

O que vem antes da exclusão? Só multa administrativa?

Não. Entre a multa do art. 1.337 e a exclusão existe um arsenal judicial intermediário, pouco usado pelos síndicos. A ação de obrigação de fazer ou de não fazer (art. 497 do CPC), acompanhada de astreintes (multa diária do art. 537 do CPC), permite forçar a cessação da conduta antes de se pedir a medida mais drástica. Nesse sentido, os tribunais valorizam essa gradação de medidas. Pular etapas, portanto, costuma fragilizar o pedido de exclusão.

Cabe medida urgente antes de todo o processo?

Sim. Em situações de risco concreto à segurança dos moradores, como ameaças graves, violência ou porte de arma, o juiz pode deferir tutela de urgência (art. 300 do CPC) para afastar o infrator imediatamente, enquanto o processo principal tramita. Por exemplo, no caso emblemático julgado pelo TJ-SP envolvendo condomínio em Praia Grande, o juízo determinou a remoção do morador em cinco dias, com autorização expressa de uso de força policial em caso de descumprimento. Contudo, essa via deve ser usada apenas quando há prova robusta de risco iminente, sob pena de inversão do ônus se a urgência não se confirmar.